[민법] 계약법 - 7. 환매와 교환

8. 환매와 교환

1) 환매 특징

① 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때는 영수한 대금과 매매비용을 돌려주고 환매할 수 있음

➁ 과실과 이자는 상계처리

➂ 부동산의 환매기간은 5년으로, 환매기간을 정한 때는 연장할 수 없으며 기간을 정하지 않는 경우 5년으로 간주

➃ 매매계약과 동시에 환매권의 보류를 등기한 경우에만 제삼자에 대항 가능

- 매수자가 제삼자에게 부동산을 매매한 경우 제삼자는 매수자에게 계약해제 및 매매대금 반환 청구

➄ 환매의 실행

- 환매의무자에 대한 환매권자의 형성권으로 환매대금은 상대방에게 제공

- 환매권자가 환매권을 행사하지 않는 경우 채권자가 대위 행사 가능

- 환매권은 양도나 상속 가능

2) 교환 특징

① 금전 외 재산권을 상호 이전하기로 약정한 때 효력 발생

- 교환은 쌍무, 유상, 낙성, 불요식계약

➁ 교환의 객체(반대급부)는 재산권+보충금

- 교환하기로 한 객체의 가치가 동일하지 않을 경우 보충금 지급이 가능하며 보충금에 대해서는 매매규정이 준용됨

- 보충금을 금전으로 지급한다고 해서 매매계약이 교환으로 전환되는 것은 아님

- 물건과 보충금의 인도장소는 동일하되 보충금 이전에 물건이 선인도된 경우 매매규정이 준용되므로 이자지불

- 보충금 지급 미이행 시 계약위반으로 해지 가능

➂ 교환의 효력 - 물건하자나 권리하자가 있는 경우 담보책임 성립

- 전부 타인 소유 건물을 교환하기로 하는 계약은 유효

- 쌍무계약이므로 동시이행항변권과 위험부담 법리 적용

- 교환계약 당사자가 목적물 시가를 묵비했거나 허위고지한 경우 사기행위 불성립

 

 

※ 상기 핵심정리는 2018년 제 29회 부동산 공인중개사 시험 공부를 토대로 작성한 내용임을 유의하시기 바랍니다.