[민법] 계약법 - 5. 계약의 해제와 해지

5. 계약의 해제와 해지

1) 해제의 원인-채무불이행

① 약정해제(특약사유 위반)

- 최고 없이 즉시 계약해제(자동해제) 가능하며 손배청구는 허용되지 않음

- 약정해제권을 유보시켰어도 채무불이행을 원인으로 하는 법정해제권 행사에 영향을 미치지 않음(따로따로)

➁ 법정해제(일방의 채무불이행)

- 이행지체는 이행을 최고하고 이행이 없으면 해제할 수 있음

· 매수인이 잔금부족으로 잔금을 이해하지 못하는 경우

· 일정한 시간에 꽃배달과 같은 정기행위는 최고 없이 계약해제 가능하나 해제표시는 필요

· 최고 기간이 짧은 경우나 명확하지 않은 경우에도 최고의 효력은 발생 (예 : 내일까지 이행 바랍니다, 속히 이행 바랍니다)

- 이행불능은 채무자의 책임 있는 사유로 이행불능인 경우 최고 없이 바로 해제

· 이중 매매에서 매도인이 2 매수인에게 등기를 넘겨준 경우 1 매수인에 대한 매도인의 소유권 이전등기는 이행불능으로 최고 없이 해제 (매수자금 제공을 이행할 필요 없음)

- 불완전이행은 완전이행(추완)이 가능하면 채권자는 상당한 기간을 정하여 최고하되 채무자가 최고기간 내에 완전이행을 하지 않으면 해제권 발생

· 완전이행이 불가능하면 최고 없이 곧바로 해제권 발생

- 일방이 채무이행을 미리 거절표시한 때★

· 일방이 미리 채무를 이행하지 않을 의사를 표명한 때 최고 없이 해제 가능

· 계약 미이행 의사를 명백히 표시한 경우 이행기일 전에 해제 가능

· 부수적 채무 불이행을 원인으로 한 법정해제는 불가능 (부수적 채무 예: 다운계약서 협조, 토지거래허가 협력의무 불이행)

➂ 합의해제와 법정해제의 비교

합의해제	법정해제
- 매매계약이 쌍방합의로 소멸하는 것 - 계약으로 간주, 제 3자의 권리는 보호 - 손배청구, 이자청구를 할 수 없음	- 민법규정의 해제규정을 적용받아 행사하는 일방적 의사표시 - 제 3자의 권리는 보호 - 손배와 이차청구를 할 수 있음

2) 해제권의 행사

① 일방적 의사표시로 행사하는 형성권 - 취소, 해제, 추인, 예약완결권, 지상물매수, 전세금증감 청구권은 모두 형성권

➁ 당사자가 여러 명인 경우 전원이 전원에게 통지해야 함(사례로 출제)

- 1인이 해제권 상실하면 전원이 상실함(불가분성)

➂ 해제의사표시는 철회할 수 없음

3) 해제효과

① 매매계약이 해제되면 소유권은 등기 없이 매도인에게 자동복귀★

- 계약의 소급적 무효화

- 실제 소유와 등기명의인이 어긋난 경우 매도인은 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사하여 등기말소 청구 가능

- 해제, 해지로 인한 매수인명의 말소등기 청구권은 소멸시효에 걸리지 않음

➁ 쌍방당사자의 원상회복의무는 동시이행관계

- 이익의 현존여부 및 선악 불문하고 받은 이익 전부를 반환

· 부당이득반환(이행지체 ×)의 성질을 가지므로 법정이자도 반환

· 계약취소는 선의인 경우 현존이익 반환, 악의인 경우에만 전부 반환 (사용수익시 필요비 상환청구는 불가능, 가액증가 현존 시 유익비 상환 가능)

· 점유는 선의/자주 점유자만 현존이익 배상, 선악불문 타주와 악의 자주점유는 전부 배상

➂ 계약 해제, 해지는 손배청구에 영향을 주지 않음 (별도로 손배청구 가능)

➃ 제 3자 보호(548조 단서)★

- 해제의 소급효는 당사자들에게만 미치고 제삼자의 권리를 해치지 못함

· 제 3자란 해제된 계약으로 생긴 법률적 효과를 기초(등기된 물권)로 새로운 거래(매매, 저당 등)를 하고 완전한 권리(등기, 대항력)를 취득한 자

· 계약해제 전 부동산을 매수, 이전등기를 마친 자로부터 임대차계약을 하고 대항력을 갖춘 자는 보호되는 제삼자

· 허위표시에서의 제삼자는 완전한 권리(등기)가 없어도 보호

- 제 3자 범위 확대이론★

· 계약해제 후라도 등기말소 전 선의인 제삼자는 보호됨

· 매도인의 말소등기 전 계약해제사실을 모르고(선의) 부동산을 매수하여 이전등기를 마친 자

- 완전한 권리를 취득했음에도 보호되지 않는 제삼자★

· 등기되지 않은 부동산을 임대차계약하고 등기한 임차인

· 매매계약상의 채권을 양수한 자, 채권에 가처분, 가압류한 자 · 제삼자를 위한 계약에서의 수익자

· 토지를 매수하여 건물을 신축한 자에게 건물만 매수하여 등기한 자

4) 해제권의 소멸

① 해제권의 포기

➁ 10년의 제척기간 경과

➂ 해제권 행사여부를 묻는 최고를 받고 확답의 통지를 하지 않은 때

➃ 본래 채무를 이행한 때

 

 

※ 상기 핵심정리는 2018년 제 29회 부동산 공인중개사 시험 공부를 토대로 작성한 내용임을 유의하시기 바랍니다.