[민법] 계약법 - 2. 계약의 성립

2. 계약의 성립(1문제)

1) 청약과 승낙의 합치

① 계약의 상대방과 대금, 대금 지급시기, 목적물(의 기준) 등에 관한 합의 필요

- 의식적 불합의란 청약에 조건을 붙이거나 청약 내용에 변경을 가한 승낙

- 무의식적 불합의(숨은 불합의)란 청약의 의미를 오해하여 청약과 일치하지 않는 승낙을 하는 경우→ 착오로 취소할 수 없음

➁ 청약과 승낙

- 청약을 발한 후 청약자가 사망한 경우 청약은 유효로 청약의 의사표시에 영향을 미치지 않음

- 청약이 도달된 후에는 철회할 수 없음

- 승낙기간을 정한 청약은 청약자가 그 승낙기간 내에 통지를 받지 못한 때 청약의 효력을 상실함(→ 청약의 존속기간, 승낙적격)

- 승낙기간을 정하지 않은 청약은 상당기간이 경과하면 효력 상실

- 일정기간 내 회답하지 않을 경우 계약이 성립한다는 조건은 원천적 무효

- 충분히 기간을 두고 발송했음에도 승낙통지가 사고로 연착한 경우, 청약자는 지체 없이 연착통지를 해야 함→ 연착통지의무/관념의 통지

· 청약자가 연착통지를 하지 않은 경우 연착되지 않은 것으로 봄 → 계약은 발송 시 성립

· 연착된 청약은 승낙으로서 무효이나 새로운 청약으로서는 유효로 봄 → 무효행위의 전환

구분	청약(도달주의)	승낙(발신주의)
개념	구체적, 확정적 의사표시 (몇 평에 얼마) cf.청약의 유인 : 급매물, 분양광고	구체적 의사표시(법률사실)
상대방	특정, 불특정 다수	특정인에게만 가능
효력발생	도달한 때(청약의 구속력) 청약이 도달된 후에는 철회할 수 없음	승낙통지 발송시
기타	연착통지의 의무	조건을 변경한 조건부 승낙은 새로운 청약으로 간주됨

- 분양광고의 구분

· 아파트 외형, 재질에 관한 광고는 청약으로 간주→ 계약내용임

· 아파트 주변환경, 교통환경은 청약의 유인→ 계약내용이 될 수 없음

➂ 계약의 성립시기

- 격자지간의 승낙은 (승낙기간 내 도달하면) 발송한 때 소급하여 효력 발생★

· “격자지간의 청약은 도달시에 효력 발생”과 혼동하지 말 것

- 자판기 캔커피, 마트 장바구니 등 청약자의 의사표시나 관습에 의한 계약은 승낙의 의사표시로 인정되는 사실이 있는 때 성립

- 동일 내용 청약이 상호 교차된 경우는 양 청약이 상대방에게 도달한 때 성립

2) 원시적 불능은 계약체결상의 과실 책임(계체과)

① 계약했으나 원시적 전부 불능으로 일방은 불능을 알았거나 알 수 있었던 반면 상대방은 선의, 무과실인 경우, 계약은 무효이나 특별책임이 성립(신뢰의 이익)

- 계약체결 후 토지가 수용되어 매매 계약한 면적이 일부 부족한 경우 매수인은 매도인에게 계약체결상의 과실 책임을 물을 수 없음 → 담보책임으로 대금감액청구권 행사는 가능

➁ 계약 단계별 책임체계★

성립 전	성립 중	성립 이후
불법행위 책임	계약체결상의 과실 책임	채무불이행 책임

- 계약 교섭 중 일방의 부당파기는 계체과가 아닌 불법행위책임

3) 계약교섭 중 부당파기★

① 계약교섭 중 상대에게 신뢰를 야기한 자가 일방적으로 파기하여 손해 입힌 경우

- 계약의 자유원칙상 파기의 자유를 인정, 계약체결 이행을 강제할 수 없음

- 지출 비용은 불법행위책임으로 배상받을 수 있음

➁ 배상범위는 신뢰손해배상, 계약준비비용, 정신적 손해(경쟁입찰비용은 비해당)

- 계약체결 전 단계이므로 계약체결 이행이익은 배상받을 수 없음

4) 쌍방의 책임 없는 사유로 후발적 불능인 경우 채무자 위험부담

① 쌍무계약에서 쌍방의 책임 없는 사유로 후발적 불능인 경우 채무는 소멸

- 쌍방책임은 대등하게 소멸(소멸상 견련성이 인정됨)

➁ 계약은 유효, 계약금은 부당이득으로 반환하며 손배 청구할 수 없음

➂ 대상청구권

- 토지매매 계약된 후 토지가 수용된 경우에는 채무자위험부담과 같은 결론

- 계체과는 물을 수 없음(후발적 불능이므로)

· 채무자에게 채무불이행 책임을 물을 수 없으며 손배 및 계체과 청구 불가능

· 국가에 불법행위 추궁할 수 없음

- 계약은 유효하므로 계약해제 불가능

- 토지 대신에 토지 매도인이 받은 보상금 이전을 청구하거나(→ 대상 청구권) 계약금반환 청구를 선택적으로 행사

5) 채권자의 책임 있는 사유로 후발적 불능인 경우 채권자 위험부담

① 채권자의 책임 있는 사유로 이행할 수 없을 때 손실은 채권자가 부담

➁ 채권자의 수령지체 중 채무자의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 된 때 채무자는 상대방에게 매매대금을 청구할 수 있음(태풍으로 인한 펜션 멸실)

6) 채무자의 책임 있는 사유로 후발적 불능인 경우 채무불이행

① 채무자에게 고의, 과실이 있으면 손배책임을 가지며 채권자는 최고 없이 계약해제 가능

 

 

※ 상기 핵심정리는 2018년 제 29회 부동산 공인중개사 시험 공부를 토대로 작성한 내용임을 유의하시기 바랍니다.