[민법] 물권법 각론 - 6. 유치권

6. 유치권

1) 유치권의 성질

① 물건에 관한 채권이 발생하고 채권 변제 시까지 물건을 점유, 인도거부할 권리

➁ 우/물/물이 없음 (추급시효도 없음)

- 우선변제권이 없음

- 유치권에 기한 물권적 청구권이 없음

· 침탈시 점유권에 기한 점유회수권 행사는 가능

- 담보물권 특성 중 부종성, 수반성, 불가분성은 인정되나 물상대위성은 불인정

· 공사대금 미납으로 다가구주택 중 11 가구만 유치권으로 점유하고 있더라도 전 세대에 대한 피담보채권이 모두 변제되어야만 유치권은 소멸

· 건물이 화재로 소멸한 경우 저당권자는 피해보상금을 압류할 수 있으나 유치권자는 불가능

유치권	저당권
우선변제권, 물상대위, 물권적 청구권 없음	우선변제권, 물상대위, 물권적청구권 있음

➂ 동시이행항변권은 계약 당사자에게만 인도 거부할 수 있는 반면 유치권은 물권으로 제삼자에게도3 인도 거부 가능

➃ 법정 담보 물권으로 설정계약이나 등기가 필요 없고 목적물 점유가 성립이자 존속요건

	유치권	저당권	전세권	가담권
부종성	○	○	○	○
수반성	○	○	○	○
불가분성	○	○	○	○
물상대위	×	○	○	○

2) 유치권의 성립

① 제 3자 포함 타인 물건일 것(자기 물건은 안됨)

- 건축업자 수급인이 자신의 노력과 비용으로 완성한 건물은 수급인 소유이므로 유치권을 주장할 수 없음

➁ 건물에 관하여 채권이 발생할 것(건물과 채권 발생 간의 견련성)

견련성이 인정되는 경우	견련성이 인정되지 않는 경우
· 공사해준 건물에서 발생한 공사미수금채권 · 수리한 자동차에서 수리비채권 · 강아지로 인해 생긴 손배 및 점유로 인해 지출한 비용의 피담보채권 · 임차인이 수리한 건물의 부착물 (필요비 상환채무가 손배 청구권으로 연장)	· 임대보증금(동시이행항변권) · 권리금 · 임차인의 부속물매수청구 · 명의신탁자의 수탁자에 대한 부당이득반환 청구 · 건축자재 매매대금 채권(시멘트)

➂ 채권자가 목적물의 점유를 적법하게 장악할 것

- 물건을 점유하고 있는 유치권자는 적법점유로 추정됨

· 적법점유를 부인하는 채무자가 불법점유임을 입증

- 채무자가 직접 점유하는 물건을 채권자가 간접점유한 때는 불성립

· 제 3자에 대해서는 직접점유, 간접점유 모두 성립

- 유치권자가 유치물 점유 전 채권이 발생하고 그 후 점유를 했어도 유치권 성립

- 압류 후 성립한 유치권은 불완전 유치권으로 경락인에게 대항할 수 없음★

· 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류효력(처분금지)이 발생한 후 유치권을 취득한 경우에는 불완전한 유치권으로 경락인에게 대항할 수 없음

· 저당권 설정 후와 경매신청 등기 사이 발생한 유치권은 존속하므로 대항 가능

· 가압류 후에 성립한 유치권도 존속, 대항 가능

- 보증금을 모두 돌려받은 임차인이 목적물을 점유한 채 부착물을 수리한 경우 불법한 점유이므로 유치권은 불성립

➃ 채권 변제기가 도래할 것

- 변제기를 6개월간 유예한 때는 불성립(저당권에서는 채권 변제기가 경매 실행요건)

- 유익비 상환기간을 유예해주면 변제기도 유예

➄ 유치권의 배제특약이 없을 것

- 당사자 간 건물원상복구 특약은 비용상환청구권 포기이므로 유치권 성립 불가

3) 유치권의 효력(경/유/비/간/과/보)

① 경매권

- 우선변제권은 없으므로 배당순위는 일반채권자와 동일

➁ 유치적 효력

- 경락인에 대해 부동산 인도를 거절할 수 있으나 직접적인 변제 청구는 불가능

- 점유, 사용하여 얻은 이익은 부당이득으로 반환의무

➂ 비용상환청구권(강아지 치료비)

➃ 간이변제충당권(강아지로 대물변제)

➄ 과실수취권

- 유치물의 과실을 수취하여 채권 변제에 충당할 수 있음(변제수익권 ×)

· 곡물, 동물 새끼 같은 천연과실 및 집세, 땅세 등의 법정과실

- 금전이 아닌 과실은 경매해야 함(직접( 소유는 불가능)

➅ 보존을 위한 사용권★

- 채무자 승낙 없이 유치물을 사용, 대여, 담보 제공할 수 없음(수익사용 불가)

- 단 유치물 보존에 필요한 사용은 승낙 없이 할 수 있음

· 채무자는 유치권 소멸 청구 불가

· 공사대금채권으로 유치한 건물을 거주 사용한 경우는 보존행위로 인정되나 차임상당액을 부당이득반환

4) 유치권의 소멸

① 상당한 담보를 제공하고 유치권 소멸 청구 가능 (대담보 제공)

➁ 점유의 상실

- 점유를 침탈당한 경우에도 유치권에 기한 반환청구는 허용되지 않음

- 단 점유 반환의 소를 제기, 승소판결을 받은 후 점유를 회복해야만 유치권 회복

· 승소판결을 받았다고 점유를 회복하는 것이 아님에 유의

➂ 직접 점유자가 간접 점유자의 의사에 반하여 채무자에게 돈을 받고 유치물을 반환하더라도 침탈에 해당하지 않음

➃ 유치권 행사는 채권의 소멸시효에 영향을 미치지 못함(소멸시효는 계속 진행)

- 채권이 시효로 소멸되면 유치권도 소멸

➄ 목적물이 경매로 넘어가거나 제삼자에게 양도되어도 유치권은 소멸되지 않음

 

 

※ 상기 핵심정리는 2018년 제 29회 부동산 공인중개사 시험 공부를 토대로 작성한 내용임을 유의하시기 바랍니다.