[세법] 국세 - 3. 양도소득세

3. 양도소득세(국외양도, 이월과세, 조정대상지역, 납세절차 중요)

1) 과세대상 및 양도유형

① 일반 개인(건설업자 ×, 부동산업자 ×, 임대업자○)이 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타 자산, 주식 및 출자지분, 파생상품(부/부/기/주/파)을 유상으로 사실상 이전하여 발생한 소득에 부과하는 분류과세 소득

- 국세, 직접세, 인세에 해당, 주소지 세무서에 신고

- 일시적, 우발적 양도에 대해 과세

- 예정신고와 확정신고납부

- 초과누진세율, 차등비례세율로 구성

- 분할납부규정

➁ 과세대상(열거주의)은 부/부/기/주/파(암기)

부동산	· 토지, 건물
부동산에 관한 권리★	· 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권★(채권이 물권화됨) 등 부동산 용익권리 · 당첨권, 토지/주택상환채권, 계약금, 분양권 등 부동산 취득 권리
기타 자산	· 특정 시설물의 배타적 이용권(거래소에서 거래되는 회원권) · 고정자산(양도세 내는 부동산과 그 권리)과 함께 양도하는 영업권(권리금)★ (권리금만 넘긴 경우 종합소득세, 기계장비/지역권은 고정자산×) · 부동산 과다소유 법인의 특정주식
주식, 출자지분	· 대주주, 비상장 거래 주식, 장외 거래 주식
파생상품	· 일정한 파생상품

- 사실상 현황에 따라 과세(등기를 따지지 않음)

- 열거된 물건 외 양도에 대해서는 기타 소득세로 과세→ 종합소득세 납부

- 부동산 임차권 외 다른 자산은 등기여부와 상관없이 과세

· 미등기 토지와 건물의 지상권, 전세권도 양도소득세로 과세

· 미등기 부동산의 임차권은 기타소득(종합소득세)으로 과세

- 차손 있는 경우 부부기/주/파별로 각각의 소득에서 공제, 단 이월공제 불가★

➂ 양도란 등기 또는 등록에 관계없이 유상(대가가 있을 때)으로 사실상(소유권 등과 관계없이) 이전되는 것(취득과 비교하여 파악)

- 양도로서 양도자에게 발생한 이익에 대하여 부과하는 세금이 양도세

· 양수자에게 발생한 이익에 대하여 부과하는 세금이 증여세

- 경매는 임의경매, 강제경매 모두 양도이나 자기가 재취득했다면 양도에서 제외★

- 교환은 양도이나 토지 경계를 바꾸기 위한 교환은 양도에서 제외

· 단 교환 전과 교환 후의 토지 면적이 20%를 초과하면 안 됨

- 양도담보는 양도가 아니나 채무불이행으로 변제충당(대물변제)되는 경우는 양도

- 환지처분은 양도가 아니나 권리면적이 감소(감환지), 보상을 받은 경우 양도

- 보류지 충당은 양도가 아님

- 공유물 분할은 양도가 아니나 분할하면서 지분이 감소했다면 양도(cf. 취득에서는 공유물 분할도 지분증감의 상관없이 취득으로 분류)

- 재산분할은 양도가 아니나 위자료는 양도로 간주(cf. 취득에서는 재산분할, 위자료 모두 취득으로 분류)

- 거래당사자가 배우자나 직계존비속(처남 ×, 매형 ×, 형제자매 ×)인 경우 증여로 추정하나 대가성을 입증하거나 경매/공매에 의한 거래, 파산선고로 처분, 등기 필요한 자산끼리 교환한 경우는 양도로 간주

양도행위인 것	양도행위가 아닌 것
· 매매, 경매, 공매, 수용, 교환, 물납 · 대물변제, 현물출자, 위자료, 부담부증여	· 무상이전 : 상속, 증여 · 형식상 이전 : 신탁, 담보, 분할, 환지처분 · 민법상 무효와 취소로 소유권 환원 · 거래당사자가 배우자, 직계존비속 (증여로 추정)

➃ 부담부증여로 인한 양도(1문제, 누가 무슨 세금을 내는지 파악하기)★

- 형식은 증여 형식이나 증여자에게 채무를 부담, 유상거래로 분류

· 채무액에 해당되는 만큼만 양도세로 과세, 채무액 외 나머지는 증여세로 과세

· 5억의 주택을 채무액 3억을 끼고 부담부증여했을 경우

구분	증여자	수증자
채무액(유상)→ 양도	(3/5에 대한)양도소득세	(3/5에 대한)취득세
나머지(무상)→ 증여	양도소득세×	(2/5에 대한)취득세, 증여세

- 배우자, 직계존비속에 대한 부담부증여는 채무액과 증여 모두 증여로 추정하나 국가 및 지자체에 의해 객관적으로 인정되는 경우 채무액을 양도로 간주

➄ 보유기간

- (사실상) 취득일로부터 (사실상) 양도일까지를 보유기간으로 보며 보유기간에 따라 비과세, 특별공제, 세율이 달라짐

- 취득세에서의 취득일(미래형)≠양도소득세에서의 취득/양도일(과거형)

· 유상취득에서의 보유기간

취득세에서의 취득일	양도소득세에서의 취득일과 양도일
- 계약상 잔금지급일명시되지 않는 경우 계약일로부터 60일 - 국/수/공/판/장은 사실상 잔금지급일 - 연부 취득시 사실상 연부금지급일 → 이 모든 기준과 등기일 중 빠른 날	- 원칙은 사실상 대금청산일(실제 잔금을 주고 받은 날, 계약상×)불분명한 경우는 등기접수일★ - 먼저 등기했을 경우 등기접수일(대/등 중 빠른 날)

- 양수인이 대신 부담하기로 한 양도소득세 지급은 대금청산일 기준 비적용

- 수용은 대금청산일, 등기접수일, 수용개시일 중 빠른 날이 양도일(대/등/수)★

· 단 소송으로 인해 보상금이 공탁된 경우는 판결확정일

- 장기할부는 등기접수일, 인도일, 사용수익일 중 빠른 날이 양도일(등/인/사)★ (취득세에서는 연부취득, 양도세에서는 장기할부)

- 무상 취득에서의 취득일

취득세에서의 취득일	양도소득세에서의 취득일
- 상속은 상속개시일 - 증여는 증여계약과 등기일 중 빠른 날	- 상속은 상속개시일 · 단 세율 적용기준은 피상속인 취득일 - 증여는 증여받은 날 · 단 이월과세 해당시 증여자 취득일

- 자가 건축에서의 취득일

취득세에서의 취득일	양도소득세에서의 취득일
- (임시)사용승인서와 사실상 사용일 중 빠른 날	- (임시)사용승인서와 사실상 사용일 중 빠른 날

- 대금을 청산했는데 목적물이 완성되지 않거나 확정되지 않는 경우 완성, 확정된 날이 취득일

- 도시개발법에 의해 환지처분된 토지 양도는 환지 전 토지 취득일이 취득일

· 단 증가나 감소 시 환지처분 공고일 다음날

- 점유 취득한 부동산의 양도는 점유개시일이 취득일(등기일이 취득일 ×)

- 무효판결로 환원된 부동산의 양도는 당초 취득일이 취득일(환원일이 취득일 ×)

- 양도한 자산 성격상 취득시기 구분이 불분명한 경우는 먼저 취득한 걸 먼저 양도한 것으로 간주

· 여러 번 취득한 주식을 일정한 비율로 매도한 경우 먼저 취득한 주식부터 차례차례 매도하는 것으로 간주

- 취득시기 의제

과세대상 자산	실질취득일	의제취득일
토지, 건물, 부동산에 관한 권리 및 기타 자산	1984.12.31 이전	1985.1.1
주식, 출자지분	1985.12.31 이전	1986.1.1

※ 보유기간은 취득일~인도일, 거주기간은 전입일~전출일

2) 양도소득세의 비과세 및 감면

① 법원의 파산선고에 의한 처분소득

➁ 농지의 교환과 분합으로 인한 소득(대토나 8년 이상 자경농지는 감면대상)

- 교환하여 분합하는 쌍방 토지가액 차액이 큰 가액의 1/4 이하인 경우로서 다음 중 어느 하나에 해당(사례문제)

· 국가, 지자체가 시행하는 사업으로 인해 교환 또는 분합하는 농지

· 국가, 지자체가 소유한 토지와 교환 또는 분합하는 농지

· 농어촌정비법 등에 의해 교환 또는 분합하는 농지

· 3년 이상 거주하면서 경작하는 경우에 한해 경작상 필요로 교환하는 농지로 농지 소재지, 농지 소재지 시군에 연접한 지역, 통작거리 30km 이내 지역에 거주하여 경작하는 경우만 인정(3년 이상 미경작시 사유가 발생한 달의 말일로부터 2월 내 신고 후 납부)

➂ 1세대 1 주택 양도로 인하여 발생하는 소득(1 주택 비과세규정은 소득세만 있음)

- 양도일 현재 1세대 1 주택 보유자로서 2년 이상 보유자는 양도소득세 비과세

- 1세대란 독립적인 주소 또는 거소를 갖고 있는 사람 중 배우자가 있는 거주자

· 거주자와 배우자는 (주소지가 달라도) 항상(!) 동일세대로 간주★

· 단 거주자 연령이 30세 이상인 경우, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, (미성년자 제외) 기준중위소득이 있는 경우는 배우자가 없더라도 1세대로 간주

- 1 주택이란 양도일(양도 시점에) 현재 국내에 주택이 1채 있는 자

· 등기 여부(공부)와 관계없이 상시 주거용 건물의 사실상 주거

· 조합원 입주권은 주택 수에 포함

· 상가, 분양권, 국외 주택은 주택 수에 불포함

· 공동 소유는 각자 소유하는 것으로 간주하여 주택 수 포함(임대는 지분 큰 자)

· 다가구 주택은 구획된 구역을 각각 1 주택으로 간주하나 하나의 매매단위(!)로 양도했다면 전체를 1 주택으로 간주★

· 주택과 주택 외 부분이 복합인 경우(겸용주택)는 건물전부를 주택으로 간주하나 주택연면적이 적거나 같은 경우 주택 외 부분은 주택으로 간주하지 않음(문제에서 적거나 같다는 말이 나오지 않으면 겸용주택은 전부 주택임에 유의)

· 1 주택을 2 이상의 주택으로 분할해서 양도한 경우 2 주택 중 먼저 매도하는 주택은 과세, 나중에 매도하는 주택은 비과세이나 같은 날 양도했다면 거주자 선택에 따라 매도순서를 정함

- 1 주택 취득일로부터 1년 이상 경과 후 다른 주택을 구매, 1세대 2 주택이 된 경우 부득이한 사유에 한해 매도기한과 매도순서에 따라 비과세(종부세와 동일)★

· 상속에서의 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택에 한해 비과세 인정하며 상속개시 전 소급하여 2년 이내 피상속인으로부터 증여받은 주택은 제외

· 농어촌주택은 읍면지역에 소재한 상속주택(피상속인의 5년 거주), 이농주택(5년 거주), 귀농주택(요건 있지만 시험문제 ×)에 한하며 상속, 이농주택은 일반주택 구매시기와 회수와 상관없이 비과세를 인정해 주고 귀농주택은 1회에 한해 비과세를 인정하며 일반주택을 5년 이내 양도해야 함

· 문화재주택은 일반주택 구매시기와 상관없이 비과세 인정

· 수도권 밖 주택은 취학, 근무지 등 부득이한 사유로 구매한 경우만 비과세 인정

1세대 2주택 유형	매도 기한	매도 순서
1주택 취득후 1년 이상 경과후 일시적 2주택	3년 내	종전 주택부터 매도
혼인인 경우	5년 내	아무 거나
직계존속 동거봉양하는 경우	10년 내	아무 거나
수도권 밖 실수요 목적의 주택과 일반주택	사유해소 3년 내, 해소 전은 아무때나	일반주택부터 매도
상속주택과 일반주택	아무 때나	일반주택부터 매도
농어촌주택(읍면지역)과 일반주택
문화재 주택과 일반주택

3) 2년 이상 보유기간과 비과세 특례(1문제)(보유와 거주 구분)★

① 1세대 1 주택 양도소득세 비과세는 양도할 주택을 2년 이상 보유 필요

- 17년 8,2 대책으로 8.3 이후 조정지역 내 취득분부터는 2년 이상 보유에 2년 이상 거주요건 추가(사례문제로 출제 시 서울지역, 서울은 전체가 조정지역)

· 임대사업자들의 임대주택과 조정대상공고일 전 계약자들은 거주요건은 비적용

· 비거주자가 거주자로 전환된 경우는 3년 보유

※ 비거주자가 2년 보유한 1세대 1주택을 양도하는 경우 비과세혜택 없음 - 단, 조건충족시 장기보유특별공제 및 양도소득 기본공제 혜택은 받을 수 있음

- 상속개시 당시 피상속인과 상속인이 동일 세대인 경우 상속개시 전에 상속인과 피상속인의 동일 세대로서 보유한 기간으로 통산

- 도시정비법으로 재건축한 경우는 최초 취득 시부터 양도일까지를 보유기간으로 통산

· 단 소실, 노후로 재건축한 경우는 공사기간을 보유기간에서 제외하여 통산

➁ 보유기간 특례

- 5년 이상 거주한 건설임대주택을 양도하는 경우

· 일정기간 거주 후 보유로 전환되는 임대주택 특성상 거주기간으로 비과세

- 부득이한 사유로 (국내) 이주, 주택을 양도하는 경우 1년 이상 거주했다면 비과세

· 취학, 전근 등의 근무상 형편, 질병요양의 목적

· 사업상의 이전은 해당 없음

- 공공사업용으로 수용된 경우 보유, 거주 기간제한 없이 비과세

· 일부만 수용된 경우 나머지 부분은 5년 이내 양도하는 경우 비과세

- 해외이주 또는 부득이한 사유로 1년 이상 세대전원이 출국하는 경우 보유, 거주기간 제한 없이 비과세

4) 비과세가 되지 않는 경우

① 미등기 양도자산은 양도소득세 비과세 및 감면 적용에서 배제되며 세제상 불이익

- 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제 적용에서 배제

- 필요경비는 공제받을 수 있음→ 따라서 미등기는 양도차익=과세표준

- 과표에 70%의 양도소득세 세율 적용

- 저율의 필요경비개산공제 0.3% 적용

- 단 미등기 자산 중 다음 부득이한 경우는 미등기양도자산으로 보지 않음★

· 장기할부조건으로 취득한 자산으로 계약조건에 의해 취득등기가 불가능한 자산(장기할부는 할부기간이 2년 이상, 단기할부는 해당 없음)

· 법률 규정 또는 법원 결정에 의해 양도당시 취득등기가 불가능한 자산

· 비과세요건을 충족한 1세대 1 주택으로 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 자산

· 비과세요건을 충족한 교환, 분합, 대토로 인한 농지 및 변제요건을 충족한 8년 이상 자경농지

· 도시개발사업이 종료되지 않아 토지 취득 등기를 하지 않고 양도하는 토지(상속에 의해 취득했으나 소유권이전등기를 하지 않은 자산으로 공취법에 의해 사업시행자에게 양도→ 올해부터 미등기로 분류)

➁ 고가주택(시험에서는 과세되는 1세대 1 주택으로 표현)에 해당하는 경우

- 양도 당시 실거래가액 9억 원이 초과하는 주택으로 9억 초과분에 대해 과세

· 겸용주택인 경우 주택 외 부분까지 포함하여 고가주택여부를 판단하되, 적거나 같은 경우 주택 외 부분은 제외하고 주택 부분만 판단

· 다가구 주택을 하나의 매매단위로 양도했다면 전체 실거래가액으로 고가주택 여부 판단

- 고가주택의 양도차익 계산식은 (양도가액-취득가액)×(양도가액-9억/양도가액)

· 1세대 1 주택으로 2년 이상 보유한 주택을 6억에 취득해서 10억에 양도한 경우 양도차익은 (10억-6억)×(1억/10억)=4천

※ 부담부증여의 양도차익은 (증여액-취득가액)×(채무액/증여액) - 6억에 취득한 주택을 채무액 4억을 끼고 10억에 증여한 경우 양도차익은 (10억-6억)×(4억/10억)=1억6천만원

- 고가주택도 장기보유특별공제는 적용됨에 유의

· 장기보유특별공제액×(양도가액-9억원)/양도가액

※ 임대에서의 고가주택은 기준시가 기준으로 결정 - 고급주택은 취득세 용어로 면적&시설+가액을 평가한 금액이 6억 초과인 주택 - 고가주택은 소득세에서의 용어로 가액만 평가한 금액이 9억 초과의 주택

➂ 허위로 계약하는 경우

- 허위계약이란 계약상 거래금액과 실제거래금액이 다른 경우(업계약서, 다운계약서)

- 비과세 받을 금액에서 일정금액을 뺌(세법에서 유일하게 뺀다는 표현)

· 일정금액은 원래 산출세액과 “계약상 거래금액과 실제 거래금액의 차액” 중 적은 금액으로 결정

5) 양도소득세 계산구조★

① 계산구조(가/필/차/장/소/기/표/세)

양도가액(수입)	수입금액=가액	↑ 자산별
- 필요경비(지출)	취득가액+기타경비(자본적지출액, 양도직접비용)
= 양도차익(이익)	(+) 차익 (-)차손이 발생한 경우 신고만
- 장기보유특별공제	양도차익×공제율(연 3%, 10년 이상 보유시 30% 한도)
= 소득금액(이익)		인세 ↓
- 기본공제	소득별 각각 연 250만원(미등기자산 적용배제)
= 과세표준(이익)
×세율	6~42%(미등기자산 70%), 50%, 40%
= 양도산출세액(세금)	예정신고 또는 확정신고

- 장기보유특별공제는 자산별로 공제하고 기본공제는 인별로 공제함에 유의

➁ 양도가액

- 실제 수입금액 총액으로 이자, 양수인이 대신 부담하기로 한 양도소득세도 포함

- 실거래가를 인정, 확인할 수 없는 경우 매매사례, 감정가액, 기준시가 순으로 추계방법 적용(매/감/기, 환산가액 ×)

- 양도가액이 실거래가(실거래가→ 매매사례→ 감정가액)이면 취득가액도 실거래가(실거래가→ 매매사례→ 감정가액→ 환산가액) 기준, 양도가액이 기준시가인 경우는 취득가액도 기준시가로 산정(동일시 기준)

· 단 취득가액이 기준시가라고 양도가액이 기준시가는 아님에 유의

- 특수관계인에게 저가로 양도한 경우 부당행위 부인규정에 따라 기준시가로 적용

➂ 취득가액

- 실제 취득하기 위해 지출한 매입금액, 신축비용 등

· 매매로 취득했으면 매입가액

· 신축을 했다면 신축원가

· 상속, 증여는 법률에 의해 평가한 금액

- 취득가액의 실거래가를 인정, 확인할 수 없는 경우 매매사례(±3개월), 감정가액(±3개월), 환산가액, 기준시가의 추계방법 중 가능한 방법을 순차적 적용(매/감/환/기)

· 매매사례가와 감정가액은 취득일 전후 3개월 이내만 인정되며 매매사례가→감정가액→환산가액 순으로 적용(취득일과 가까운 날짜의 것 ×)★

- 취득하기 위해 발생한 취득세, 중개수수료, 보험료 등을 포함

필요경비 포함	필요경비 불포함
· 취득세, 등록면허세 · 중개수수료, 법무사비용, 컨설팅비용 · 이월과세 적용시 증여세	· 재산세, 종부세, 상속세, 증여세
· 폐업한 경우의 부가가치세	· 부가가치세
· 당사자 사이에 약정한 이자 등	· 은행 대출이자, 지연이자는 불포함
· 취득하기 위해 지출한 소송, 화해비용 · 장기할부 취득시 현지가치할인차금(할부이자)	· 소송, 화해비용, 현지가치 할인차금, 감각상각비를 사업소득금액 등 다른 소득금액 계산시 필요경비로 이미 산입한 경우

➃ 기타 경비

- 취득가액이 실거래로 산출된 경우만 실제비용(자본적 지출액+양도직접비)으로 산출하고 추계방법으로 산출된 경우에는 개산공제액으로 산출

· 개산공제액은 부동산(토지/건물)인 경우 취득당시 기준시가의 3%(미등기는 0.3%), 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권은 7%, 그 외는 1%

· 단 취득가액을 환산가액으로 산정한 경우에만 실제경비(자본적 지출액+양도직접비)와 개산공제액 중 큰 금액으로 선택 가능

- 보유단계의 지출비용(수선비)은 수익적 지출액(내용연수 증가)과 자본적 지출액(자산가치의 증가) 중 자본적 지출액만 비용 처리(현상유지 ×)

· 자본적 지출액이란 리모델링 등의 건물수선비, 확장공사비, 재건축비용, 냉난방장치 설치비, 소유권을 지키기 위한 소송비용 및 화해비용, 용도변경 및 개량, 수용 시 보상금 증액과 관련된 직접 지출비용, 이용편의를 위해 지출한 비용, 재건축/재개발 부담금 등을 포함

· 소득법상 적격증명서(세금계산서 등) 제출 또는 지출사실을 금융증빙으로 입증

- 양도직접비용은 양도와 관련된 법무, 세무비용, 중개수수료, 국민주택채권이나 토지개발채권을 만기 전에 양도하면서 발생되는 매각차손 등

➄ 장특공제★

- 국내 소재하는 토지, 건물 및 (원)조합원 입주권에 한해서 3년 이상 보유한 것에 한해 양도차익(가액 ×)에 대한 장기보유특별공제 적용

· 자산별 양도차익×매년 3%의 보유기간별 공제율(10~30%) 금액만큼 공제

· 거주자로서 과세되는 1 주택(고가주택)은 양도차익×매년 8%의 보유기간별 공제율(24~80%)

→ 비거주자는 과세되는 1 주택 공제율(24~80%) 비적용, 10~30% 공제율만 적용

- 장특 공제를 적용하지 않는 배제사항

· 미등기자산과 국외자산

· 2 주택 이상 소유 1세대가 조정지역에 있는 주택을 양도한 경우★

· 조합원 입주권 중 조합원으로부터 취득한 입주권은 공제 배제

→ 원래의 조합원이 관리처분 인가 전 토지, 건물형태로 보유한 기간만 공제 적용(조합원의 양도차익 3억 중 2억은 9년간 부동산에서 발생, 1억은 3년간 입주권에서 발생했다면 2억×27%=5.4천만원 공제)

→ 조합원 보유기간은 취득일~관리처분계획 인가일까지로 산정★

➅ 기본공제★

- 미등기양도자산을 제외한 모든 양도자산에 소득별(자산 ×)로 각각 연 250만 원 공제

· 거주자가 국외 자산을 양도한 경우에도 공제(장특공제는 국외자산에 비적용)

- 부/부기/주/파의 동일 소득 유형별로 국내 따로 국외 따로 각각 연 250만 원씩

- 기본공제액은 감면소득액이 없는 양도소득금액부터 먼저 공제하며 연내 자산을 양도하는 순서(선택 ×)에 따라 공제★

· 결손이 발생하는 경우 기본공제액은 0

· 같은 해, 동일 소득 유형의 자산을 수개 매도하는 경우 양도차손은 상계처리되므로 기존에 낸 양도소득세와 통산하여 환급처리

· 공제받지 못한 잔액은 같은 유형 자산에서 공제받지 못하는 한, 연말에 소멸

- 차손이 발생했을 때의 상계처리(차손 통산)★

· 같은 해 동일 소득 유형 내에서 동일 세율이 적용되는 것부터 먼저 공제(토지의 양도차손을 같은 해 전세권 양도소득에서 공제받을 수 있음)

· 잔액이 남으면 다른 세율이 적용되는 것에서 공제(비율로 안분배당)

· 그러고도 남은 잔액은 결손으로 이월되지 않고 연말에 소멸

➆ 양도소득세율(계산문제 ×)★

구분			1년 미만	1~2년 미만	2년 이상
부동산 및 부동산권리	미등기		70%	70%	70%
	그 외	(분양권포함)토지+건물 일반	50%	40%	누진세
		주택 및 조합원 입주권	40%	누진세	누진세
기타 자산 (회원권,사업용고정자산+영업권,부동산관련 특정주식)			누진세	누진세	누진세
주식(시험×)			10%, 20%, 30%, 누진세(2단계)
파생상품(시험×)			20%

- 전체적으로는 비율세와 누진세 2 이상의 세율을 적용, 세액 중 큰 금액을 납부

· 3 주택 보유자가 1년 미만 보유한 조정지역 내 주택 양도 시 누진세 26~62%를 적용한 세액과 비율세 40%를 적용한 세액 중 큰 금액 납부

- 일반지역 내 분양권은 보유기간에 따라 50%, 40%, 누진세율을 적용하나 조정지역 내 분양권은 무조건 50% (올해)

- 40%, 50%, 70% 적용되는 자산은 요건상 모두 장특공제 미적용

- 누진세의 원칙적 기본세율은 6~42%

과표	1.2천	4.6천	8.8천	1.5억	3억	5억	5억 초과
세율	6%	15%	24%	35%	38%	40%	42%

· 계산예) 과표가 5천→ 산출세액(678만원)=(1,200×6%)+(3,400×15%)+(400×24%)

- 누진세 기본세율에 10% 가산하는 경우(16~52%)

· 비사업용 토지를 양도한 경우

· 2 주택 소유 1세대가 조정지역 내 주택을 양도한 경우

- 누진세기본세율에 20% 가산하는 경우(26~62%)

· 3 주택 소유 1세대가 조정지역 내 주택을 양도한 경우

➇ 거래유형별 적용예(잘 나오는 시험문제 유형)★

3년이상 보유 전제	필요경비	장기특별공제	기본공제	세율
거주자로서 과세되는 1주택	○	○(24~80%)	○	6~42%
2주택이상+일반지역	○	○(10~30%)	○	6~42%
비사업용 토지	○	○(10~30%)	○	16~52%
2주택+조정지역	○	×	○	16~52%
3주택이상+조정지역	○	×	○	26~62%
미등기	○	×	×	70%

➈ 상속받은 자산을 양도하는 경우

- 취득가액은 상속개시일 현재 상속세나 증여세법에 의한 평가액(기준시가)

· 취득세(2.8%)까지 필요경비로 포함시켜 양도차익 계산(상속세는 제외)

- 장특공제에서의 보유기간은 상속개시일부터 양도일까지로 산정

- 세율 적용 시만 보유기간을 피상속인의 취득일부터 양도일까지로 산정(아무 언급 없으면 상속개시일부터 양도일까지)

➉ 증여받은 자산을 양도하는 경우(갑이 취득하여 증여한 재산을 을이 제삼자에게 양도)

- 일반적인 증여에서의 양도소득세

· 취득가액은 증여일 현재 평가액(시가)으로 산정

· 취득세(3.5%)까지 필요경비로 포함시켜 양도차익 계산(증여세는 제외)

· 장특 공제와 세율 계산 시 보유기간은 증여받은 날부터 양도일까지로 적용

- 증여자와 수증자 관계가 배우자나 직계존비속일 때 수증자의 보유기간이 5년 이내면 증여자 취득으로 간주하여 이월과세★

· 취득가액, 보유기간, 세율 모두 증여자의 취득을 기준으로 적용

· 증여세도 필요경비에 포함시켜 양도차익 계산(세액공제 ×)

· 배우자 관계 여부는 증여자의 증여시점으로 판단

· 수증자가 납세의무자

- 이월과세가 적용되지 않는 경우

· 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우

· 부동산이 수용된 경우, · 비과세 된 경우(고가주택 포함)

· 이월과세를 적용한 세액이 비적용한 세액보다 적은 경우는 이월과세 비적용

- 증여자와 수증자 관계가 특수관계인일 때 수증자 보유기간이 5년 내인 경우 증여자가 직접 양도 시의 양도소득세와 비교하여 적으면 부당행위로 간주하여 부인(부당행위 부인규정 1)

· 부당행위 계산 부인 규정으로 증여자가 직접 양도한 것으로 양도소득세 계산

· 취득가액, 보유기간, 세율 모두 증여자의 취득을 기준으로 적용

· 증여세도 필요경비에 포함시킬 수 없음(증여세를 취소시키고 환급)

· 증여자가 납세의무자, 단 수증자와 연대납세의무★

· 특수관계인은 배우자와 직계존비속 포함 형제, 처남, 사촌, 고용관계인, 채권관계, 특수관계인의 특수관계인 등으로, 배우자나 직계존비속만 증여추정, 이월과세 적용

⑪ 부당행위 부인규정 2

- 양도나 취득 시 거래상대방이 특수관계인인 경우 실거래가를 시가와 비교, 양도한 실거래가가 시가보다 적거나, 또는 취득한 실거래가가 시가보다 크면 실거래가를 부인하고 시가를 기준으로 계산

· 이때 실거래가와 시가 차액은 시가의 5% 또는 3억 이상

→ 주로 사례문제나 지문으로 출제

“특수관계인에게 9억으로 양도했는데 시가는 10억이라면 양도가액은 10억(○)”

- 양도 시 거래상대방이 특수관계 법인인 경우 저가, 고가양도와 상관없이 시가를 기준으로 계산

※ 부당행위 부인규정 - 특수관계인과 거래하여 그로 인해 세부담이 감소한 경우 거래를 부인 · 특수관계인에게 증여받은 후 5년 내에 양도하는 경우 세부담 감소 · 특수관계인으로부터 고가로 취득, 저가로 양도하는 경우 세부담 감소

6) 납세절차★

① 확정신고가 원칙으로 소득이 발생한 다음연도 5월 1일~5월 31일까지 신고 납부

- 납세지(주소지) 관할세무서장에게 신고, 납부

- 미신고 시 관할 세무서에서 가산세 추가하여 결정, 고지

· 과세표준이 없거나 결손이 발생해도 의무적으로 신고 필수

➁ 양도소득세는 거래량이 많지 않으므로 양도 시 미리 예정신고

- 예정신고도 의무사항으로 미신고 시 가산세 부과

· 차익이 없거나 차손이 발생해도 의무적으로 신고 필수

- 예정신고를 한 자는 당해 소득에 대해 확정신고 생략 가능

- 예정신고는 양도소득이 발생한 달의 말일날 납세의무가 성립

부동산, 부동산권리, 기타 자산	일반적인 경우	양도일(대금청산일)이 속하는 달의 말일부터 2월 내(60일×) 예정신고 및 납부
	토지거래허가구역의 허가전 대금청산	허가 또는 지정해제일이 속하는 달의 말일부터 2월 내 예정신고 및 납부 * 양도일은 대금청산일(허가일×)
	부담부증여	양도소득세가 과세되는 채무액 부분은 3월 내 예정신고 및 납부(부담부증여와 일원화) * 제척기간도 15,15,10년
주식		양도일이 속한 반기(분기×)의 말일로부터 2월 내(8월말 또는 2월말) 예정신고 및 납부
파생상품		예정신고 미적용

- 비과세나 감면을 적용받고 요건을 사후적으로 충족 못해서 부과대상이 된 경우 사유가 발생한 달의 말일부터 2월 내 신고 납부

➂ 가산세

- 예정신고와 관련하여 가산세가 부과된 부분은 확정신고에서 미적용(이중과세 ×)

- 공통 가산세 외 양도소득세만 적용되는 가산세(신설 규정)

· 신축 후 5년 내 양도한 경우 신축가액을 환산가액으로 적용했다면 “환산가액×5%”을 세액에 가산함

➃ 분할납부

- 세액이 1천만 원을 초과한 자는 납부기한이 지난 후 2월 내 분할납부 가능

· 납부세액이 2천만 원 이하인 때는 1천만 원 초과 금액

· 납부세액이 2천만 원 초과 시엔 50% 이하 금액

- 예정납부 시에도 분할납부 가능

➄ 물납세는 없음

➅ 부가세는 원칙적으로 없으나 감면세액의 20%를 농특세로 납부

7) 국외자산양도에 대한 양도소득세★

① 납세의무자는 당해자산 양도일까지 5년 이상 국내에 주소, 거소를 둔 거주자

➁ 계산구조

- 국외자산양도는 장기보유특별공제액 배제(필요경비와 기본공제는 적용)

- 양도가액의 원화환산 기준은 대금 수령일(양도일 ×) 현재 환율, 필요경비는 지출일(취득일 ×) 현재 환율 적용

· 실거래가 확인이 안 되는 경우 (매/감/환/기 없이) 기준시가로 산정

- 기본공제는 국내와 동일하게 적용(소득별로 각각 연 250만 원)

- 세율은 기본누진세율(6~42%)만 적용

- 외국에 납부한 세액은 필요경비에 산입 하는 방법과 세액공제하는 방법 중 납세자가 선택하여 공제(이월과세의 증여세는 오직 필요경비에만 산입)

 

 

※ 상기 핵심정리는 2018년 제 29회 부동산 공인중개사 시험 공부를 토대로 작성한 내용임을 유의하시기 바랍니다.