[공시법] 등기법 - 4. 권리에 관한 등기

4. 권리에 관한 등기

1) 소유권 보존등기(1문제)

① 소유자가 단독신청하며 등기원인과 연월일은 기록하지 않음

- 부동산 특정일부, 공유지분에 대한 보존등기, 2중의 보존등기는 허용되지 않음

➁ 신청인은 대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 상속인, 포괄승계인

토지, 건물 공통사항	- 대장상 소유자와 그 상속인, 포괄승계인(대장, 상속증명서, 도면) · 대장정보에 의해 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 · 대장상 최초 소유자의 상속인 포괄승계인 · 대장상 소유자로부터 이전받은 양수인의 소유권보존등기는 불법이나 실체관계에 부합하므로 등기는 유효★ - 지적공부상 “국”으로부터 소유권이전등록 받은 자 - 확정판결에 의해 소유권을 증명한 자(확인, 형성, 이행판결서, 화해조서, 인락조서 등 판결종류 불문) · 소송상대를 특정할 수 없는 경우 등기작성주체를 상대로 소송   (등기작성주체 : 토지는 국가, 건물은 특별자치도/시/군/구) - 수용으로 인한 소유권 취득을 증명한 자(수용협의서) · 공취법상 사업시행자가 미등기부동산을 수용하는 경우   (등기된 토지는 소유권이전등기로 실행)
건물만 가능한 경우	- 특별자치도/시/군/구청장 확인에 의해 소유권을 증명한 자 · 시장 등이 발급한 사실확인서를 제출(토지는 불가능)★ · 납세증명서, 건축허가서는 비해당

➂ 소유권 보존등기를 하는 경우

원시취득	- 건물신축, 공유수면을 매립한 경우
직권보존등기	- 미등기부동산에 법원의 소유권에 관한 처분제한 등기촉탁 - 미등기부동산에 법원의 임차권 등기촉탁 ※ 법원의 처분제한등기 말소촉탁이 있더라도 소유권보존등기는 말소하지 않음
공용부분 취득자	- 공용부분 규약을 폐지, 전용공간으로 매도한 경우 그 취득자

➃ 신청정보 첨부정보

- 등기원인과 연월일, 등기필정보는 제출할 필요 없음

- 등기상 이해관계인의 승낙정보는 필요 없음

- 인감증명은 원칙적으로 필요 없으나 등기권리자가 2인 이상인 경우에 실제 지분이 균등하게 산정한 지분보다 적은 자의 인감증명은 첨부

2) 소유권 이전등기(1~2문제)

① 매매계약에 의한 소유권 이전등기

- 거래계약신고필증정보를 첨부

- 거래부동산이 2개 이상이거나 수 명의 매도인, 매수인 계약은 매매목록도 첨부

· 매매목록이 제공된 경우는 등기하지 않고 매매목록으로 갈음

- 2006.1.1. 이후에는 갑구 권리자 기타 사항에 거래가액을 등기

· 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기에 의한 본등기 신청 시에는 매매계약서를 등기원인증서로 제출하지 않는다 하더라도 거래가액을 등기함

➁ 소유권 일부(지분)의 이전등기

- 이전되는 지분과 특약사항(불분할특약)도 기재

- 합유자의 지분은 기록하지 않으므로 합유자 중 일부가 교체된 경우 합유 명의인 표시변경등기 실행

- 공유자 1인이 상속인 없이 사망하거나 지분을 포기하는 경우 해당 지분은 다른 공유자에게 소유권 이전등기 형식으로 승계됨(지분의 탄력성)

- 공유자별로 단독 이전등기가 가능하나 공유물분할금지 약정의 변경등기는 공유자 전원이 공동으로 신청

➁ 상속등기

- 피상속인이 사망한 때 등기 없어도 물권변동 효력 발생

- 등기권리자인 상속인이 단독 신청

- 상속인이 수인인 경우 자신의 상속지분만 등기할 수 없으며 1인 혹은 전원이 전원 명의로 상속등기 신청

  (가족관계등록부 첨부 필요)

- 공동상속등기를 마친 후 상속재산 분할을 한 경우(소급효가 적용되므로) 경정등기(이전등기 × 변경등기 ×)를 함

➂ 유증으로 인한 소유권이전등기

- 유언자가 사망한 때 효력 발생(조건부인 경우에는 조건성취일, 기한 도래일)

- 유언집행자나 상속인이 등기의무자(등기필정보 제출), 수증자가 등기권리자로 공동 신청

- 상속 유류분을 침해하는 내용이라 하더라도 등기 수리

- 수증자가 수인인 경우 수증자 전원이 공동신청하거나 각자 자기 지분만 소유권이전 등기 가능

- 유증으로 인한 소유권이전등기청구권보전의 가등기는 유언자 사망 후에는 수리, 생존 중인 경우에는 수리해서는 안됨

- 포괄유증, 특정유증을 불문하고 상속등기를 거치지 않고 유증자로부터 직접 수증자 명의로 등기 신청

· 상속등기가 이미 경료된 경우에는 말소 없이 상속인으로부터 이전등기 신청

· 단 미등기 부동산의 특정유증은 상속인 명의로 보존등기해야 물권변동

등기부동산	상속등기 없이 유증자에서 수증자 명의로 직접 이전 등기신청
미등기 부동산	특정유증은 상속인 명의로 보존등기 후 이전등기
	포괄유증은 상속인을 거치지 않고 수증자 명의로 직접 보존등기 신청

➃ 진정명의회복 등기

- 현재 소유자명의의 무권리자와 공동신청하거나 판결서를 통한 단독신청도 가능

· 공동신청 시 등기의무자의 등기필정보 및 인감증명서는 제출

· 공동신청 시 등기원인을 증명하는 정보제출은 없어도 가능하나 판결에 의한 단독신청의 경우 판결정본을 등기원인증명정보로 제출

- 무권리자의 등기말소 없이 무권리자로부터 직접 소유권이전등기

- 신청정보에 등기원인일자는 기록하지 않음

- 토지거래허가, 농취증, 검인 등은 불필요

➄ 수용에 의한 소유권이전등기

- 등기권리자가 언제나 단독으로 신청

- 등기원인일자는 “수용의 개시일”을 기록

- 수용 토지를 제한하는 다른 권리는 소멸되며 등기관이 직권말소처리

- 재결의 실효를 원인으로 한 소유권이전등기 말소 신청은 등기의무자와 권리자가 공동으로 신청해야 하며, 수용을 원인으로 직권말소된 등기는 직권으로 회복

직권 말소하는 경우	- 지상권, 지역권(승역지), 전세권, 저당권 등 소유권 외 등기 - 수용개시일 후에 경료된 소유권이전등기 - 수용 전후 관계없이 경료된 가등기, 가압류, 가처분 등 처분제한 등기
말소하지 않는 경우★	- 소유권보전등기 - 수용개시일 전에 경료된 소유권이전 등기 - 수용개시일 전 상속을 원인으로 등록된 상속등기 - 수용 토지를 위해 존재하는 요역지의 지역권 등기 - 토지수용위원회에서 재결로써 존속이 인정된 권리

➅ 환매특약 등기

- 소유권이전등기와 환매특약등기는 동시신청하며 각각 별개의 신청서 제출

· 접수연원일과 접수번호가 동일

- 환매특약부 매매의 매도인이 등기권리자, 매수인이 등기의무자로 공동 신청★

- 등기의무자(매수인)는 등기부상 소유자가 아니므로 인감증명, 등기필정보는 미제출

- 매수인이 지급한 매매대금과 매매비용을 신청정보 내용으로 제공(환매기간 ×)

필요적 기록	임의적 기록
- 매수인이 지급한 매매대금, 매매비용	- 환매기간(5년을 넘을 수 없음)

- 환매특약등기는 부기등기, 환매권의 이전등기는 부기등기의 부기등기로 함

- 효력발생요건이 아니라 제삼자에 대해 대항력을 취득하기 위한 등기임

- 환매특약등기 후 제3 취득자가 환매 목적물을 취득한 경우 제3 취득자가 등기의무자가 됨

- 환매권을 행사하여 환매권자에게 소유권이전등기가 된 경우 등기관은 환매특약 등기를 직권으로 말소

직권말소★	환매권을 행사했을 경우
공동말소	환매특약 해제, 특약이 무효 또는 취소, 환매기간 경과(최장 5년), 환매권을 포기한 경우

➆ 신탁등기★

- 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기는 수탁자와 위탁자가 공동신청

- 신탁등기나 신탁등기 말소는 수탁자가 단독 신청하나 수익자 또는 위탁자가 수탁자를 대위해 신청할 수도 있음

동시신청	신탁으로 인한 권리 이전 또는 보존, 설정등기 신청과 함께 1건의 신청정보(하나의 순위번호)로 일괄하여 동시에 신청 → 소유권이전등기+신탁등기
단독신청	신탁등기만 수탁자가 단독신청
대위신청	수익자 또는 위탁자는 수탁자를 대위하여 신청할 수도 있음

- 여러 개 부동산을 신탁하는 경우 부동산마다 별개의 신탁원부를 제출

· 등기원인증명정보는 신탁계약서이며 검인을 받아야 함

· 농취증은 첨부하고 토지거래허가서는 (무상거래이므로) 첨부하지 않아도 됨

· 신탁원부는 등기기록의 일부로 간주, 영구 보존함

- 수탁자가 여러 명인 경우 등기관은 합유의 뜻을 기록★

공유	수인의 명의 등기, 지분율 등기→ 지분 매도 가능
합유	수인의 명의 등기→ 지분율 등기 없음
총유	명의와 지분율 등기 없음

- 수탁자 명의지만 수탁자의 개인 재산으로부터 분리되어 독립성이 인정되고, 수탁자의 상속인에게 이전되지 않음

  → 제삼자에게 대항 가능함

- 등기관이 권리의 이전(보존/설정)+신탁등기를 하는 경우 하나의 순위번호를 사용하고 횡선으로 양 등기를 구분

· 순위번호, 신청정보-1개, 등기원인정보(계약서)-2개, 신탁원부-부동산마다 별개

- 신탁재산이 수탁자의 고유재산이 됐을 때는 그 뜻의 등기를 주등기로 함

- 신탁등기 말소를 신청하는 경우 권리이전 또는 수탁자의 고유재산으로 된 뜻의 등기신청과 함께 1건의 신청정보로 일괄 등기함

- 신탁가등기의 등기신청도 가능

3) 소유권 외 등기

① 공통사항

구분	용익권				담보권
	지상권	지역권	전세권	임차권	저당권
합필	가능				×
일부	가능(도면이 필요적 기록사항)				×
지분	× (보존등기와 상속시 단독으로 불가능)				가능
하천	×				가능
이중등기	×	승역지 가능	×	×	가능
농지	가능	가능	×(소작농금지)	가능	가능
구분지상권	토지(수목×)	토지	토지, 건물	토지, 건물	토지, 건물
지료	유/무상	유/무상	유상	유상	-

- 첨부정보

· 등기원인정보는 설정계약서

· 등기의무자는 등기필정보 제출

· 소유권에 권리 설정 등기 시 소유자의 인감 제출

· 등기원인에 대한 제삼자 허가서

· 부동산 일부에 대한 설정인 경우 도면 필요(단 구분지상권은 도면 불필요)

· 주민등록등본, 부동산등기용 등록번호

· 공익법인의 경우 주무관청의 허가서

· 공동담보가 5개 이상인 경우 등기관(등기신청인 ×)이 담보목록을 작성

· 유상의 지상권에는 토지거래허가서 필요

- 제삼자에게 권리를 이전하는 경우 부기등기로 표시

· 인감증명은 제출하지 않음

· 임차권 외 소유자의 동의는 필요 없음

➁ 지상권

- 토지소유자가 등기의무자, 지상권자가 등기권리자로 공동신청

- 최단기간에는 제한이 있으나(30년) 최장기간에는 영구무한(불확정기간)도 가능

- 농지나 토지 일부에 대하여도 가능하며 도면제공(단, 구분지상권은 도면 불필요)

- 동일 토지에 중첩적으로는 불가능

- 건물이 있는 토지에 대해서도 지상권설정 등기 가능

- 지상권을 양도, 전대시 토지소유자의 동의는 필요 없음

- 유상의 지상권 계약 시 토지거래허가증명정보 필요

필요적 기록사항	임의적 기록사항
지상권 설정의 목적과 범위	지료, 존속기간(불확정기간으로 가능), 지료 지급시기, 특약사항

➂ 지역권(민법 내용도 출제 가능)

- 등기권리자와 등기의무자가 공동신청

· 승역지 소유자뿐 아니라 지상권, 전세권, 임차권자 등 용익권자도 등기권리자, 의무자가 될 수 있음

· 용익권자가 등기권리자, 의무자인 경우 용익권설정기간 내 유효하며 부기등기로 실행

· 공유자 중 1인이 지역권 취득한 경우 다른 공유자도 취득(불가분성)

· 승역지가 여러 개인 경우 지역권설정등기는 소유자별로 신청해야 하며, 등록세 납부는 매 건마다 납부의무

- 요역지와 승역지가 반드시 인접할 필요는 없음

· 지역권은 요역지로부터 분리하여 양도할 수 없음(요역지에 부종, 이전)

· 승역지는 1 필의 토지 일부나 전부, 여러 필지에 걸쳐있거나 이중등기도 가능

· 요역지는 1필지 전부여야만 함

· 편익을 위한 지역권(인역권)은 불가능(비배타적 공용적 성격)

- 지역권 설정등기는 승역지 을구 기타 사항란에 요역지의 소재, 지번만을 기재함

· 사람(등기의무자) 표시는 없음에 유의(토지가 토지를 이용하는 권리이므로)

- 승역지 등기 후 요역지 등기는 등기관이 직권으로 실행

· 승역지와 요역지의 관할등기소가 동일한 경우 요역지 등기기록에 순위번호, 등기목적, 승역지, 지역권 설정 목적과 범위, 등기연월일을 기록

· 관할등기소가 다른 경우 지체 없이 요역지의 관할등기소에 통지

필요적 기록사항	임의적 기록사항
지역권설정의 목적과 범위, 요역지, 승역지의 표시	지료, 특약사항

➃ 전세권(담보권+용익권적 성격을 모두 가지고 있음을 이해해야 문제풀이가 쉬움!)

- 전세권의 등기목적은 필요적 기록사항이 아님

필요적 기록사항	임의적 기록사항
전세금-전전세금(담보권적 성격 때문에) 전세권의 목적인 범위(목적×) 부동산이 5개 이상인 경우 공동전세목록	존속기간, 특약사항

- 부동산 전부나 일부(도면 제공)에 대해서도 설정 가능하나 공유지분이나 2중의 전세권 및 농경지, 지분 이전 등기는 불가능

- 전세권과 소유권이 동일인에게 귀속된 때는 혼동으로 소멸되며 단독말소 가능

- 전세권이 존속하는 한 전세권의 일부 이전등기 불가능

· 존속기간 만료 후 또는 만료 전이라도 전세권(용익권적 기능)이 소멸하면 가능

- 전세권과 전세금에 대한 피담보채권은 원칙적으로 분리 양도할 수 없으나, 존속시간이 만료되었거나 만료되는 장래를 조건으로

전세금반환채권의 전부나 일부를 양도할 수 있으며 이때 채권금액 표시★

➄ 임차권

- 채권계약이지만 등기하면 물권적 효력 발생

· 토지에 대해 임차권등기를 하지 않았더라도 토지에 지은 건물 소유권을 등기하면 임차권 공시효력 발생

· 임차인은 임대인 동의 없이 권리를 양도하거나 임차물을 전대할 수 없음

- 부동산 전부나 일부에도 설정이 가능하나 공유지분에는 할 수 없음

· 보증금은 없을 수 있지만 차임은 반드시 존재하므로 필요적 기록함

· 단기임대차의 경우 처분권한 능력 없는 자의 취지를 필요적 기록함

· 지상권을 목적으로 하는 임차권설정등기는 부기등기로 함

필요적 기록사항	임의적 기록사항
차임, 범위, 처분능력, 권한없는 자라는 뜻	존속기간, 차임 지급시기, 임차보증금

- 임차권이전, 임차물전대 등기는 부기등기로 실행

· 임대인 동의증명정보를 제공해야 함

· 임대차 존속기간이 만료된 경우와 임차권등기명령이 경료된 경우는 설정불가

➅ 임차권등기명령제도

- 임대차 종료 후 보증금 미반환시 임차인은 임차주택 소재지 관할법원에 임차권명령을 신청할 수 있음(담보적 기능)

- 법원의 등기촉탁으로 실행하며 비용은 임대인이 부담

- 이 경우에는 보증금이 필요적 기록사항으로 차임, 존속기간은 등기필요 없음

필요적 기록사항	임의적 기록사항
보증금, 대항력(주민등록이전), 확정일자	존속기간, 차임

➅ 저당권(담보적 기능만)

- 등기원인으로 기본 계약내용(주된 계약의 성격)을 등기하지는 않음

- 채권자, 채무자, 제삼자 합의가 있으면 제삼자 명의의 저당권등기도 가능

- 저당권의 효력은 변경등기를 하지 않아도 저당 부동산의 부합물과 종물에 미침

· 저당권 설정 후 건물 증축 시 증축한 부합물에도 저당권 효력이 미침

· 저당권 설정 후 토지에 건물 축조 시 건물에 대해서도 경매청구 가능

- 소유권 외 권리에 저당권을 설정할 경우 권리표시사항을 신청정보로 제공

· 금액을 목적으로 하지 않는 채권을 담보하는 저당권 설정도 가능하며 이때 등기관은 그 채권평가액을 기록해야 함

· 저당권은 부동산 일부에는 설정할 수 없지만, 저당권 일부 이전등기는 가능하며 이전된 채권액을 기록하고 부기등기로 표시

· 지상권, 전세권 목적의 저당권은 권리표시 및 부기등기 표시(순위확정 효력)

· 저당권부 채권에 대한 권리질권을 설정한 경우 저당권등기에 부기등기로 표시해야 질권이 저당권에 미침(순위확정 효력)

필요적 기록사항	임의적 기록사항
- 채권액 - 채무자(저당권설정자와 채무자가 동일한 경우에도 생략 불가능, 연대채무자도 ‘채무자’로만 기재) - 저당권 목적이 소유권 외인 경우 그 권리 표시 - 저당권의 이전 · 저당권이 채권과 함께 이전한다는 뜻 · 일부양도, 대위인 경우 그 목적인 채권액	- 변제기, 이자 및 발생/지급시기

- 공동저당에는 수개의 부동산 위에 저당권을 설정하는 창설적 공동저당, 이미 담보된 채권을 위해 담보목적물을 추가하는 추가적 공동저당이 있음

· 각 부동산에 관한 권리의 표시를 신청정보 내용으로 제공

· 2개 이상의 부동산은 공동저당관계 표시, 5개 이상은 등기관이 담보목록 작성

- 피담보채권과 분리하여 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 할 수 없음

저당권 대상인 경우	대상이 아닌 경우
부동산 전부, 금액을 목적으로 하지 않는 채권담보, 소유권 일부(공유 지분), 농경지, 동일부동산에 2중으로 설정	부동산 특정 일부

➆ 근저당권

- 계속적 거래관계로부터 장래 증감 변동하는 다수의 불특정채권을 결산기까지 일정한 한도로 담보하는 저당권

- 등기원인으로 근저당설정계약의 뜻과 채권최고액, 채무자성명, 주소를 필요적 기록

· 근저당권의 채권최고액은 채권자, 채무자가 수인인 경우에도 반드시 단일하게 기록(구분하여 기록하지 못함)★

· 채무자가 수인인 경우 연대채무자라 하더라도 단순히 채무자로 기록

필요적 기록사항	임의적 기록사항
- 채권 최고액(원금, 이자 포함한 금액) - 채무자 등기원인이 근저당권설정계약이라는 취지	- 변제기, 특약

- 근저당권 이전등기와 변경등기 구분

· 근저당권의 피담보채권이 인수된 경우(채무자 이전) 근저당권 변경등기, 근저당권의 피담보채권이 양도된 경우(채권자 이전) 근저당권 이전등기

· 근저당권이전등기를 신청할 경우 채무자 또는 물상보증인 승낙은 필요 없음

등기목적	구분	등기원인	등기실행
근저당권 이전 (채권자 이전)	피담보채권 확정 전	계약양도	부기등기
	피담보채권 확정 후	채권양도
근저당권 변경 (채무자 이전)	피담보채권 확정 전	계약인수
	피담보채권 확정 후	채무인수

4) 기입등기를 실체관계에 일치시키는 각종 등기(종국등기)

① 경정등기

- 착오나 누락으로 등기 일부가 실체관계와 원시적으로 불일치한 경우 실행

· 등기완료 후+원시적 불일치+등기관 또는 당사자 신청의 착오나 과오+등기사항 일부+경정전후 등기 사이에 동일성이 인정되는 경우에 한해 허용★

동일성이 인정되지 않는 경우
등기목적 착오	- 소유권이전등기를 저당권설정등기로 경정 - 저당권설정등기를 전세권설정등기로 경정
등기명의인 착오	- 권리자를 갑에서 을로 하는 경정 - 갑과 을의 공동소유에서 병과 정의 공동소유로 하는 경정 - 법인이 된 비법인 등기명의인이 경정

- 권리의 경정등기는 공동신청

- 등기완료 후 불일치를 제거하고 시정한다는 점에서 자구정정과 구별

- 현재 등기명의인이 아닌 종전 등기명의인 또는 이미 사망한 등기명의인에 대한 등기명의인표시 경정등기신청은 수리할 수 없음

- 신청내용이 잘못되었을 경우에는 신청에 의해서만 실행

· 등기관이 착오사항을 발견한 경우 지체 없이 등기권리자와 의무자에게 통지

· 등기의무자 또는 등기명의인이 각 2인 이상인 경우 1인에게 통지가능

- 등기관이 잘못한 경우 사전통지 없이 직권경정하되 이해관계인이 있는 경우 승낙필요

· 직권경정하는 경우 사후 통지하며 언제나 부기등기로 실행

➁ 부동산표시의 변경등기

토지의 표시	소재, 지번, 지목, 면적, 분할, 합병
건물의 표시	소재, 지번, 건물번호, 종류와 구조, 면적, 분할, 합병, 부속건물

- 등기사항 일부가 후발적으로 실체관계와 불일치가 생긴 경우 이를 시정하는 등기

- 부동산의 물리적 변경사항이 있으면 먼저 대장상 등록을 선행한 후 대장등본을 첨부하여 변경등기를 단독 신청

- 등기사항 일부가 부적법하거나 부동산 일부가 멸실된 경우 일부말소 또는 일부멸실의 변경등기를 실행(말소등기 ×, 멸실등기 ×)

- 사유발생한 날부터 대장과의 일치를 위해 1월 이내 등기신청의무

· 신청의무를 게을리해도 과태료는 없음

- 주등기로 실행하며 종전표시등기는 말소

- 행정구역명칭 등의 변경으로 인한 소재지 변경이나 지적소관청으로부터의 변경 통지사항은 등기관이 직권으로 변경등기 실행

➂ 멸실등기

- 부동산 전부가 소멸된 경우에 한하여 실행함(일부 멸실은 변경등기 실행)

- 단독신청에 의하며 언제나 주등기(전부말소표시)

- 등기성격상 이해관계인의 승낙을 요하지 않음

- 권리 소멸시점은 멸실 등기를 하는 시점이 아니라 멸실된 시점임

- 소유권 등기명의인이 멸실사실이 있는 때부터 1월 이내 등기신청의무

· 건물이 부존재한 경우는 지체 없이 멸실등기신청의무(과태료는 없음)

· 소유자가 신청하지 않을 경우 건물의 대지소유자가 대위신청 가능

- 주등기로 실행하며 멸실등기 후에는 등기기록을 폐쇄함

· 단 멸실 건물이 1동의 건물을 구분지은 경우는 등기기록 일부만 폐쇄

➃ 등기명의인 표시변경등기

- 등기명의인 성명(명칭), 주소(사무소 소재지), 주민번호(부동산등기용 등록번호)가 등기 후 변경된 경우 실체관계와 일치하게 시정하는 등기

- 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청하며 언제나 부기등기로 실행

· 소유권 외 권리말소나 멸실등기를 신청하는 경우는 변경, 경정등기 생략 가능

· 소유권 이전 등기 시 주소가 불일치한 경우만 등기관이 직권으로 변경등기 실행(주민등록정보의 주소지 확인)

· 등기명의인 표시(주소정보)가 수차례 변경된 경우에는 중간 변경등기는 생략하고 현재 표시로 표시변경등기 실행

➄ 권리의 변경등기

- 권리 존속기간 내 신축, 지료/전세금/차임/채권액/채권최고액 등의 증감이 있는 경우 실행

- 부기등기가 원칙이나 이해 관계있는 제삼자가 있는 경우 승낙이 있으면 부기등기, 승낙이 없으면 주등기

· 부기등기로 할 경우 주등기의 등기되어 있는 기존 채권액은 말소

· 주등기로 할 경우 본 기존 선순위의 권리등기는 말소시키지 않음(기입등기를 실체관계에 일치시키는 등기들 중 유일하게 말소되지 않는 경우)

- 권리의 변경등기를 부기등기로 하는 경우 이해관계인 승낙서 또는 판결서 첨부

· 선순위 전세권자의 보증금 감액 시 후순위 저당권자는 이해관계인이 아니나 감액과 동시에 기간을 연장하는 경우에는 이해관계인

· 선순위 전세권자의 보증금 감액 시 전세권을 목적으로 하는 저당권자도 이해관계인

- 등기의무자와 등기권리자가 공동신청

구분		등기의무자	등기권리자
전세권 저당권	본 계약	전세권설정자 저당권 설정자	전세권자 저당권자
	증액시	전세권설정자 저당권 설정자	전세권자 저당권자
	감액시	전세권자 저당권자	전세권설정자 저당권설정자
지상권 존속기간 연장		지상권설정자	지상권자

➅ 말소등기

- 등기사항 전부가 실체관계와 불일치로 부적법한 경우  전부를 소멸시킬 목적으로 실행(일부가 불일치한 경우에는 변경등기 실행)

· 공유등기가 1인의 단독소유 등기로 불법하게 경료된 경우 일부는 실체관계에 부합하므로 말소등기가 아닌 변경등기를 청구

- 신청원칙은 공동신청이지만 예외적으로 단독 또는 직권말소

· 촉탁등기는 촉탁에 의해 말소

단독 말소	· 판결에 의한 말소등기 · 소유권 보존등기 말소등기 · 등기한 권리가 어떤 자의 사망(해산)으로 권리가 소멸한 경우 말소등기 · 등기의무자의 소재불명으로 공동신청이 불가능한 경우 제권판결을 받은 경우 · 가등기 명의인에 의한 가등기 말소등기→ 본인확인 위한 가등기필정보, 인감 · 이해관계인이 가등기명의인의 승낙서를 첨부하여 가등기를 말소하는 경우 · 처분금지 가처분등기 이후에 경료된 제 3자 명의의 등기를 말소하는 경우★    (가처분 등기 권리자가 승소후 판결문으로 단독 말소) · 혼동에 의한 말소등기(전세권자가 소유자가 되어 이전등기 하는 경우)
직권 말소	· 관할위반의 등기 · 사건이 등기할 것이 아닌 경우 · 가등기에 기한 본등기를 한 경우 본 등기와 양립할 수 없는 중간처분 등기 · 토지수용에 의한 소유권이전등기 후 소유권 외 권리 · 말소등기시 등기상 이해관계인의 승낙서가 있는 경우에 제 3자 등기 · 말소등기시 전세권을 목적으로 하는 저당권 등기 · 환매권 행사시 환매특약등기(환매권 불행사는 공동말소)

- 등기상 이해관계인이 있으면 승낙서 제출

· 전세권계약등기 말소시 전전세권자의 경우가 이해관계인

· 선순위 소유권말소시 후순위 소유권자는 먼저 말소되어야 할 권리자이지 이해관계인이 아님(양립 불가능한 등기는 이해관계인이 아님)

- 말소등기는 언제나 주등기로 실행

· 주등기가 말소되면 주등기의 부기등기는 직권으로 말소(전부 말소)

- 저당권설정등기 후 소유권 또는 저당권이 이전된 경우 저당권말소등기

· 저당권설정 후 소유권이 이전되어 저당권설정자가 변제한 경우 부동산의 현재 소유자는 물론 저당권설정자인 종전 소유자도 말소 청구 가능

· 저당권설정 후 저당권이 이전된 상태에서 피담보채무가 변제로 소멸된 경우 저당권설정등기의 말소청구는 저당권의 양수인만을 상대로 저당권에 관한 주등기 말소만을 청구하고 부기등기는 등기관이 직권으로 말소

- 말소등기에 대한 말소등기는 인정되지 않으며 말소회복등기를 실행

➆ 말소회복등기

- 등기사항 전부, 일부가 부적법하게 말소된 경우 그 전부, 일부를 회복시키는 등기

· 말소회복된 등기는 종전 등기 순위로 회복됨(말소 전 동일효과)

· 자발적으로 말소한 것은 회복시킬 수 없음

- 등기상 이해관계인이 있을 경우 승낙서 또는 판결서 제출

· 이해관계인의 여부는 회복 등기 시를 기준으로 함

· 회복등기와 양립할 수 없는 등기는 먼저 말소하지 않는 한 회복등기를 할 수 없으며 이해관계인이 아님★

  (저당권 후순위에 전세권회복→ 양립 가능하며 후순위 전세권자는 이해관계인, 전세권 후순위에 전세권회복→ 양립 불가능하며 후순위 전세권자는 이해관계인 ×)

- 원칙적으로 말소당시의 소유자와 공동 신청

· 말소가 공동이면 회복도 공동, 말소가 단독이면 회복도 단독

· 말소가 직권이면 회복도 직권, 등기관이 직권으로 말소한 등기에 대해 회복의 소 제기는 허용되지 않음

- 말소회복합의서, 판결정본/확정증명서 첨부 제출

- 등기관은 우선 회복 등기를 한 후 종전 등기와 동일 (순위) 효력을 위해 말소된 등기와 같은 등기를 다시 실행함

· 단 등기 일부만 말소된 경우에는 부기로 말소 등기사항만 다시 등기

· 전부 말소회복등기→ 주등기, 일부 말소회복등기→ 부기등기

⑧ 등기상 이해관계인의 승낙 여부

필요한 경우	필요하지 않는 경우
- 권리의 변경등기 또는 경정등기 - 말소등기, 말소회복등기 - 규약상 공용부분이라는 뜻의 등기	- 소유권보존등기 - 부동산표시 변경, 경정등기 - 등기명의인표시 변경, 경정등기 - 멸실등기

5) 주등기와 부기등기★

① 주등기로 하는 경우

- 표시란의 등기(부동산표시변경/경정등기, 멸실등기)

- 소유권보존등기, 소유권이전등기

- 용익물권이나 임차권 설정등기

- 부동산을 목적으로 하는 저당권설정등기

- 소유권에 대한 처분제한 등기

➁ 부기등기로 하는 경우

- 등기명의인표시의 변경이나 경정 등기

- 소유권 외 권리를 목적으로 하는 이전등기, 처분제한등기, 권리에 관한 등기

- 환매특약(약정) 등기, 환매권 이전등기(부기등기의 부기등기로 실행)

- 권리소멸약정 등기, 공유물 분할금지 약정등기

➂ 주등기 또는 부기등기로 하는 경우

- 권리의 변경이나 경정 등기는 등기상 이해 관계있는 제삼자의 승낙이 없는 경우 주등기, 있는 경우 부기등기

- 말소등기에 있어서 전부말소회복등기는 주등기, 일부말소회복등기는 부기등기

- 가등기는 장차 행할 본등기 형식에 따라 주등기 또는 부기등기

· 소유권이전등기청구권 보전 가등기는 주등기

· 소유권 외 권리의 이전등기청구권 보전 가등기는 부기등기

➃ 주등기와 부기등기의 관계

구분		주등기	부기등기
권리이전		소유권	소유권 외 등기
가등기		본등기가 주등기일 때 가등기	본등기가 부기등기일 때 가등기 가등기 이전등기
변경/경정	사실	부동산 표시 변경/경정등기	등기명의인 표시 변경/경정등기
	권리	이해관계인 승낙서를 첨부 못한 경우	이해관계인 없는 경우 이해관계인 승낙서 첨부한 경우
말소 말소회복		말소등기 전부말소회복등기	일부말소회복등기
기타		신탁등기	약정, 특약등기 환매권이전등기(부기등기의 부기등기)

- 부기등기 순위는 주등기 순위에 따름

- 부기등기 상호 간 순위는 등기순서에 따름

- 부기등기의 부기등기를 할 수 있음(환매권이전등기)

- 여러 개(2중의)의 부기등기를 할 수 있음(1-1, 1-1-1)

- 권리의 등기(갑구, 을구)에는 부기등기 할 수 있으나 부동산표시(표제부, 사실의 등기)에 관한 등기에는 허용되지 않음

- 부기등기는 별도로 말소하지 않더라도 주등기 말소에 따라 직권 말소됨

6) 가등기(1문제)(예비등기)★ (매년 출제)

① 권리설정, 이전, 변경, 소멸 등 채권적 청구권 보전 목적으로 하는 예비등기

가등기 대상인 경우	아닌 경우★(물권효력이 발생, 바로 등기)
- 채권적 청구권 - 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸 청구권 (갑구, 을구) - 가등기 처분(이전)금지 가처분등기 - 자기 지분만의 본등기 - 유증으로 인한 가등기(사망시) - 시기부, 정지조건부 청구권 - 장래에 확정될 청구권 - 청구권이 있는 경우 채권담보가등기 - 가등기에 처분제한 등기 - 가등기에 기한 가등기	- 물권적 청구권 보전 - 소유권 보존등기를 위한 가등기 - 말소등기를 위한 가등기 - 가압류, 가처분 등 처분제한의 가등기 - 종기부, 해제조건부 청구권 - 유증으로 인한 가등기(생존시) - 사실의 등기, 표시의 등기(표제부) - 본등기금지 가처분등기(그냥 가등기 말소) - 환매특약 가등기(이전등기와 같이 등기) - 가등기 전부에 대한 본등기 - 장래에 불확정 청구권(취소, 해제) - 청구권이 없는 경우

➁ 가등기권리자와 의무자의 공동신청이 원칙이지만 예외적으로 단독신청하는 경우

- 가등기를 명하는 법원의 가처분명령이 있는 경우(촉탁이 아닌 단독신청임)★

- 가등기 권리자가 가등기의무자의 승낙서나 판결서를 첨부하는 경우

➂ 가등기가 본등기가 될 경우를 상정, 본등기의 주/부기등기를 적용

- 본등기가 주등기면 가등기도 주등기(소유권이전의 가등기는 갑구 주등기)

- 본등기가 부기등기면 가등기도 부기등기(저당권이전의 가등기는 을구 부기등기)

➃ 가등기의 효력

본등기 전	본등기 후
- 추정력 없음 - 상속승계 가능 - 처분행위 가능(처분제한 효력 없음) - 가등기에 기한 가등기 가능 - 가등기에 처분제한 등기 가능	- 본등기 순위는 가등기 순위를 따름(순위 보전적 효력) - 물권변동은 본등기 때 발생(가등기시로 소급되지 않음)

- 본등기 전 (청구권 보전) 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력이 없음

· 가등기만으로 소유권이전등기를 청구할 어떤 법률관계도 추정될 수 없음

· 가등기설정자의 처분행위를 저지할 수 없고 제3 취득자에 대한 대항력도 없음

· 중복된 소유권보존등기가 무효더라도 가등기권리자는 말소청구 권리도 없음

  (“청구권 보전 가등기로 ~을 청구, ~을 추정한다 “는 지문은 모두 틀림)

- 가등기를 본등기 하면 본등기순위가 가등기순위에 따르는 순위보전적 효력 발생

· 단 물권변동 시기는 가등기한 때로 소급되지 않으며 본등기를 한 때 발생

※ 담보가등기는 경매하여 우선변제를 받는 저당권과 유사한 실체법적 효력 발생

➄ 가등기의 권리이전은 가등기에 대한 부기등기 형식으로 경료할 수 있음

- 가등기권리자가 가등기상의 권리를 양도한 경우 양도인과 양수인이 공동신청

- 본 가등기의 부기등기 형식으로 실행, 본등기를 하면 가등기 순위를 따름

- 가등기 이전등기에 기한 가등기도 가능, 가등기에 대한 부기등기로 실행

- 가등기 처분(이전) 금지, 가등기의 가처분, 가등기의 가압류 가능

➅ 가등기의 말소(가처분명령에 의한 가등기도 동일한 방식으로 말소)

- 가등기의무자나 가등기 후 소유권을 취득한 제3 취득자는 가등기명의인을 상대로 가등기 말소 청구 가능

- 가등기 의무자와 권리자의 공동신청이 원칙

- 가등기 명의인은 단독 말소 가능(가등기필정보, 인감 필요)

- 가등기 명의인의 승낙서를 첨부한 경우 제3의 권리인도 단독 말소신청 가능

➆ 가등기에 기한 본등기 절차

- 가등기권리자와 등기의무자가 공동신청

· 가등기후 소유권이 제삼자에게 이전되었어도 본등기의 등기의무자는 가등기 설정 당시의 소유자

· 가등기에 의해 보전된 소유권이전등기청구권이 제삼자에게 양도된 경우 소유권이전등기청구권을 양수한 제삼자가 본등기 신청

· 가등기를 마친 후 가등기 권리자가 사망한 경우 상속등기 없이 가등기권리자의 상속인과 의무자가 공동으로 본등기 신청

· 가등기와 본등기 사이 제3 취득자의 승낙서는 받을 필요 없음

- 본등기 순위는 가등기 순위를 따름

- 여러 사람이 가등기 권리자인 경우 권리자 공동의 이름으로 본등기 신청

· 가등기권리자 일부가 자신의 가등기 지분(전부 ×)에 대해 본등기 신청도 가능

- 본등기 후 등기관은 가등기와 본등기 사이 경료된 본등기 침해 가능한 제삼자 등기 및 양립 불가능한 중간처분 등기를 직권말소

· 가등기는 말소하지 않음

· 양립할 수 없는 등기명의인의 승낙은 불필요(이해관계인 ×)

· 말소된 권리는 지체 없이 그 사실을 등기명의인에게 통지

- 가등기 의무자나 가등기 이후 제3 취득자는 가등기 명의인과 공동으로 가등기 말소신청 가능

· 가등기 명의인은 단독 말소 가능하며 가등기 명의인의 승낙서가 있는 경우 가등기 의무자와 제3 취득자도 단독 말소신청할 수 있음

직권 말소할 수 있는 등기	직권 말소할 수 없는 등기
- 가등기 이후 본등기 권리를 침해할 수 있는 제 3자의 권리취득등기 - 양립할 수 없는 중간처분 등기 · 용익권 가등기와 본등기 사이의 용익권	- 가등기 - 가등기에 대한 처분제한 등기 · 가등기에 대한 가압류, 가처분 · 가등기 전 마쳐진 경매개시결정등기   (본등기 후순위여도 직권말소 할 수 없음) - 가등기보다 선순위 권리 등기 · 가등기 전 경료된 가압류, 담보가등기, 전세권, 저당권등기 · 가등기에 대항 가능한 임차권등기 - 양립할 수 있는 중간처분 등기 · 용익권 가등기와 본등기 사이 저당권 · 저당권 가등기와 본등기 사이 용익권과 저당권

7) 관공서 촉탁에 의한 등기

① 관공서가 촉탁정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법으로 등기촉탁을 하는 경우 우편으로 촉탁서 제출 가능

➁ 국가가 권리관계 당사자로서 촉탁하는 경우

- 국가, 지자체가 등기권리자인 경우 등기의무자의 승낙을 받아 해당 등기를 지체 없이 등기소에 촉탁해야 함(등기필정보 제공 ×)

- 국가, 지자체가 등기의무자인 경우 국가, 지자체는 등기권리자 청구에 따라 지체 없이 해당 등기를 등기소에 촉탁해야 함(등기필정보 제공 ×)

- 등기권리자와 등기의무자의 공동 신청도 가능

➂ 경매개시결정, (가) 압류, 가처분 등기 등

- 경매(공매) 개시결정등기 및 그로 인한 소유권 이전 등기, 말소대상 등기 등은 법원에서 일괄 촉탁으로 등기 실행

- 관공서가 체납처분으로 압류등기를 촉탁하는 경우 등기명의인, 상속인, 포괄승계인에 갈음하여 등기명의인의 표시변경등기,

상속등기, 포괄승계인의 권리이전등기에 대해 일괄 촉탁 가능

- 임차권등기, 경매개시결정, (가) 압류, 가처분등기는 모두 등기촉탁으로 실행되며 등기가 경료되었다고 하더라도 처분행위는 가능

- 압류등기나 가압류등기는 피보전권리로 금전채권액을 기록하는 데 반해 가처분등기는 피보전권리로 (권리취득을 위한) 등기청구권을 기록

· (가) 압류, 경매개시결정등기 등은 경매를 위한 금전채권 보전 목적(채권액 표시)

· 관공서(세무서장) 등은 승소판결을 받을 필요가 없으므로 가압류 없이 바로 경매개시결정등기 신청 가능

· 가처분등기는 등기관이 가처분 피보전권리와 금지사항을 기록

가처분 대상인 경우	대상이 아닌 경우
- 권리의 일부(지분) - 가등기의 처분 금지(이전금지) 가처분 - 공유지분	- 부동산 일부 - 가등기에 기한 본등기 금지 가처분 - 합유지분

- 가처분등기는 법원의 소송 진행 후 판결에 따라 등기권리자가 가처분에 의한 소유권 이전 또는 중간등기 말소를 단독 신청함

· 목적을 달성한 가처분등기는 직권 말소(촉탁 ×)

- 소유권에 의한 가처분등기는 갑구 주등기, 소유권 외는 을구 부기등기로 실행

· 단 소유권 외 권리설정등기청구권으로 소유명의인을 가처분채무자로 하는 경우 소유권을 제한하는 등기이므로 갑구에 실행(전세권설정 가처분등기)

- 가처분채권자가 단독말소할 수 있는 경우

· 가처분등기 경료 후 가처분채권자가 권리이전, 말소, 설정 등기를 신청하는 경우 가처분등기 후 경료되어 가처분 권리를 침해하는 제삼자 등기(가등기는 직권 말소)

- 단독말소 불가능한 경우(≒가등기와 같음)

· 가처분등기 전에 마쳐진 가압류, 담보가등기, 전세권, 저당권에 의한 (강제 또는 임의) 경매개시결정등기

· 가처분등기에 대항 가능한 주택(상가) 임차권 등기 등

· 저당권 등 가처분 등기와 본안소송 승소 사이 양립할 수 있는 중간처분 등기

- 저당권설정등기청구권을 보전하기 위한 가처분등기가 마쳐진 후 저당권설정등기를 신청하는 경우 그 가처분등기 이후에 마쳐진 제삼자 명의 등기라도 말소신청 불가능(양립가능)

- 등기관이 직권 말소하는 경우

· 가처분채권자가 본안소송에 승소하여 가처분등기 이후 가처분에 저촉되는 등기를 말소할 때 등기관 직권으로 가처분등기도 말소해야 함

가등기	가처분등기
공동신청이 원칙, 예외적으로 단독신청	등기촉탁
전세권 설정 가등기는 을구에 실행	전세권설정 가처분등기는 갑구에 실행
가등기와 본등기 사이 중간등기는 등기관이 직권 말소	가처분과 소유권 이전등기 사이 중간등기는 가처분권자가 단독신청 말소
본등기후 가등기는 말소하지 않음	소유권이전등기후 가처분등기는 등기관이 직권 말소

 

 

※ 상기 핵심정리는 2018년 제 29회 부동산 공인중개사 시험 공부를 토대로 작성한 내용임을 유의하시기 바랍니다.