[공시법] 등기법 - 3. 등기절차총론

3. 등기절차총론(4문제)

1) 신청주의 원칙

① 사권을 공시하기 때문에 등기신청적격인 당사자 임의신청이 원칙

➁ 국가 및 지자체의 관공서 촉탁 등기(작년 출제)

- 관공서의 부동산처분에 따른 등기, 처분제한 등기, 체납처분에 의한 압류 등기 및 그 말소등기, 경매(공매) 처분에 의한 권리이전등기 및 그로 인한 소멸 권리, 말소등기

2) 신청주의 예외

① 등기관의 직권 등기★

- 소유권보존등기

· 미등기부동산의 처분제한 등기(가압류 등) 촉탁이 있는 경우의 보존등기

· 미등기주택에 대한 법원 임차권등기 촉탁이 있는 경우의 보존등기

- 등기관의 과오와 착오로 인한 경정등기(단 이해관계인의 승낙 필요)

- 변경등기

· 대장소관청의 토지표시에 대한 불부합 통지에 따른 부동산표시 변경등기

· 행정구역 명칭변경에 따른 부동산표시 또는 등기명의인표시(주소) 변경등기

· 소유권이전등기시 등기의무자의 주소변경에 따른 등기명의인표시변경 등기(단 중간 주소변경사항은 생략 가능)

- 말소등기

· 관할위반 등기 또는 사건이 등기할 것이 아닌 경우에 하는 말소등기

· 토지수용으로 인한 소유권이전등기 신청 시 소유권 외 권리에 관한 말소등기

· 가등기에 기한 본등기 하는 경우 양립할 수 없는 제삼자의 중간등기 말소

· 환매권 행사로 인한 환매특약등기의 말소

· 등기를 말소하는 경우 말소 권리를 목적으로 하는 제 3자 권리 말소

· 가처분등기 이후에 경료된 등기 말소시 가처분등기 말소

· 규약상 공용부분이 전유 부분이 된 경우 공용이라는 뜻의 등기 말소

- 등기관의 과오에 의해 직권 말소한 권리에 대한 말소회복등기

- 승역지에 지역권설정등기시 요역지에 하는 지역권등기

- 토지 등기기록 해당구 사항란에 하는 대지권이라는 뜻의 등기

➁ 이의신청이 있는 경우에 있어 법원명령에 의한 등기(단독등기× 촉탁등기 ×)

- 이의신청 시 법원결정으로 실행하는 등기 명령

- 이의신청 시 법원결정 전 실행하는 가등기, 이의 있다는 뜻의 부기등기명령

· 이의신청에 의하지 않는 법원명령은 단독신청이나 촉탁등기로 분류(가등기가처분명령에 의한 가등기는 단독신청, 임차권등기명령은 촉탁등기)

3) 등기신청주체

① 등기 신청적격

등기신청적격	부정되는 경우
- 자연인, 외국인 - 국가, 지자체, 법인 - 특별법상 조합(재건축조합) - 비법인 사단이나 재단(종중, 교회) - 비법인 사단을 결성한 동, 리 읍면동리의 주민 모임 - 입주자대표회의, 부녀회	- 태아 - 민법상 조합→ 합유로 등기는 가능 - 학교(지자체나 재단명의로 등기) - (지자체가 아닌) 읍,면,동,리

➁ 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 공동신청주의

구분	의무자(권리소멸, 불이익 있는 자)	권리자(권리나 이익 발생자)
환매특약	매수인	매도인
지역권설정	승역지 소유자	요역지 소유자
전세금증액	전세권 설정자	전세권자
근저당증액	근저당 설정자	채권자

➂ 등기권리자 일방이 신청하는 단독신청주의★

등기의무자가 존재하지 않는 경우	- 소유권보존, 소유권보존등기의 말소 - 상속, 법인 합병, 포괄승계에 따른 등기 - 부동산표시나 등기명의인표시의 변경, 경정등기 - 멸실등기 - 사망, 해산으로 인한 권리소멸약정에 따른 말소 - 등기의무자의 소재불명으로 제권판결에 의한 말소 - 혼동으로 소멸한 권리의 말소(직권×)
등기진정성이 보장되는 경우 (판결서, 조서) ★	- 확정판결(화해조서 등 포함)에 의한 등기 · 가집행선고나 송달증명서, 공정증서, 10년 기한은 해당안됨 · 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독 신청(패소한 등기의무자가 직접 또는 대위신청할 수 없음) · 승소자가 사망한 경우 승소자의 승계인이 신청 · 이행판결만을 의미(확인판결×, 형성판결×) · 단 공유물분할판결은 형성판결이며 승소자, 패소자 모두 단독으로 공유물분할등기 신청 가능 · 확정판결 시기가 언제인지 관계없이 신청 가능(기간제한×) · 등기원인은 당초 원인을 기록하나 애매한 경우 판결에서 정한 형성처분으로 기록 · 등기원인증명정보는 이행판결이든 형성판결이든 모두 확정판결정본(판결정본+확정증명서)(송달증명서×) · 검인 및 농취증, 토지거래허가서, 이해관계인의 승낙서 등 첨부서류가 면제되는 것은 아님 · 등기필정보는 승소한 등기의무자만 제출 · 판결문의 피고인 주소와 등기부의 주소가 다른 경우 동일한 사람임을 증명할 수 있는 서류(주민등록등본) 제출 - 가등기의무자의 승낙이나 가등기가처분명령에 의한 가등기 - 가등기명의인 또는 가등기명의인의 승낙에 의한 가등기말소
기타	- 수용으로 인한 소유권이전등기 - 신탁등기의 말소등기(수탁자가 단독신청) - 규약상 공용부분의 등기와 규약폐지에 따른 보존등기 - 가처분 이후 경료된 등기 말소

➃ 포괄승계인(상속인)에 의한 등기★

- 등기원인이 발생한 후 등기신청 전 등기의무자가 사망한 경우

· 등기의무자의 상속인과 등기권리자가 공동신청

· 피상속인 명의에서 상대방에게 직접 등기(상속등기 생략)

· 등기내용과 신청내용이 부합하지 않더라도 각하시키지 않음(등기필정보 제출)

· 등기된 부동산의 유증으로 인한 이전등기도 동일한 방식

- 등기원인이 존재한 후 등기신청 전 등기권리자가 사망한 경우

· 등기의무자와 등기권리자의 상속인이 공동신청

· 상속인 명의로 등기(상속등기 ×)→ 등기원인으로 매매를 기록

· 등기의무자가 거부할 경우 상속인은 승소판결을 받아 단독으로 신청 가능(피상속인인이 받은 승소판결의 승계도 가능)

➄ 대위신청

- 채권자는 채무자를 대위해 등기 신청 가능

- 구분건물 소유자 중 일부가 보존등기를 신청하는 경우 다른 구분건물 표시에 관한 등기(보존등기 ×)를 대위해 일괄 신청 가능

- 건물이 멸실되었으나 멸실등기를 신청하지 않는 경우 대지 소유자가 건물소유자를 대위해 등기신청 가능

- 수익자 또는 위탁자는 수탁자를 대위해 신탁등기 신청 가능

4) 등기신청 방법

① 원칙적으로 1건당 1개의 부동산에 관한 신청서를 제공하는 1건 1 신청서 주의

- 등기목적과 등기원인이 동일하거나 등기소 관할 내 복수 부동산의 일괄신청 가능★

예) 같은 채권 담보를 위해 소유자가 다른 여러 부동산을 저당권설정등기

- 경매나 공매는 일괄촉탁 가능

➁ 방문신청과 전자신청 비교★

	전자신청★	방문신청
신청인	- 자연인, 법인, 외국인	- 자연인, 법인, 외국인 - 비법인(법인 아닌 사단, 재단)
대리인	- 변호사, 법무사(자격자 대리인)만 가능	- 대리인 자격에 제한 없으나 변호사, 법무사에 한해 생업으로 가능
인감	- 첨부하지 않음(전자적 인증으로 대체)	- 일정한 등기에 제출 필요
기타	- 사전에 사용자 등록 필요 · 당사자 또는 자격자 대리인 · 등기소에 출석, 주소증명과 인감 제출 · 유효기간은 3년(연장 가능) - 등기완료시 전산정보로 등기필정보 송신 및 등기완료사실 통지	- 대리인이 변호사나 법무사인 경우 사무원이 대리 제출, 보정 가능

- 등기신청에 한해 대리인의 자기 계약, 쌍방대리 허용

· 등기신청에 관한 대리위임계약은 쌍방에 의한 해제로서만 해제 가능

- 보정이나 취하는 신청방법과 동일한 방법으로만 할 수 있음

- 각하결정은 방문과 전자신청 모두 서면으로 이유를 기재하여 송달함

- 인감증명서는 유효기간이 3개월 이내의 것, 방문신청인 경우에만 제출

· 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우

· 매매로 인한 소유권이전등기신청은 등록된 부동산 매도용 인감증명 필요

· 소유권에 관한 가등기명의인이 가등기 말소등기를 신청하는 경우

· 이해관계인의 승낙이 필요한 경우에는 이해관계인의 인감증명

· 협의분할에 의한 상속등기를 신청하는 경우 상속인 전원의 인감증명(공정증서가 있는 경우는 필요 없음)

➂ 등기에 필요한 신청정보(첨부정보와 구분하기)

부동산표시	토지	- 소재/지번, 지목, 면적
	건물	- 소재/지번, 건물종류와 구조, 면적, 건물번호, 부속건물
신청인	자연인	- 성명, 주소, 주민번호
	법인	- 법인명칭, 소재지, 부동산등기용등록번호 - 대표자 성명, 주소(주민번호×) ※ 대표자를 등기에 기록하지 않음(법인등기로 갈음)
	비법인	- 비법인명칭, 소재지, 부동산등기용등록번호 - 대표자나 관리인의 성명, 주소, 주민번호 ※ 대표자를 등기에 기록함
	대리인	- 성명, 주소
	대위 신청	- 피대위자 : 성명, 주소, 주민번호 - 대위자 : 성명, 주소(주민번호×) - 대위 원인
	기타	- 등기할 권리자가 2인 이상일 때는 그 지분 · 합유일 때는 합유라는 뜻만 기록하고 지분은 기록하지 않음 - 저당권 채무자는 성명, 주소(주민번호×)
등기사항	등기목적, 등기원인/연월일
등기필정보	제출	- 공동신청, 권리에 관한 등기, 승소한 등기의무자가 단독신청시
	미제출	- 부동산표시에 관한 등기, 관공서 등기촉탁, 단독신청(소유권보존, 상속등기, 승소한 등기권리자의 단독신청)
기타	- 관할등기소 표시, 신청연월일 - (등기원인이 매매계약을 원인으로 한 소유권이전에 한하여) 거래가액★ · 가등기나 등기원인정보가 (계약서가 아닌) 확정판결정본에는 필요없음 - 취득세와 등록면허세 등 등기 관련 납부세액과 과세표준액, 수수료 - 첨부정보의 명칭과 통수

➃ 등기필정보는 공동신청 또는 승소한 등기의무자의 단독신청에 의한 권리 이전등기 시 제출

- 멸실(분실)된 경우 제출방법

· 등기의무자 또는 법정대리인이 등기소에 출석하여 확인조서를 작성

· 등기신청인의 자격자대리인(변호사, 법무사)인 경우 확인정보(+인감)를 제공

· 일반대리인이 등기의무자의 작성 부분을 공증받아 제출(+인감)

➄ 부동산 등기용 등록번호 부여 주체

- 국가⋅지방자치단체, 국제기관, 외국정부는 국토교통부장관이 지정고시

- 법인은 주된 사무소 소재지, 비법인 사단이나 재단은 시군구 관할등기소

- 재외국민은 대법원 소재지 관할등기소, 외국인은 지방출입국⋅외국인관서의 장

5) 등기신청에 필요한 첨부정보

① 등기원인을 증명하는 정보

- 계약서와 확정판결정본(판결정본 및 확정증명서) 등 계약을 원인으로 소유권이전등기 신청 시 검인(가장 형식적 심사)을 받아 제출

검인을 받아야 하는 경우	검인을 받지 않는 경우
- 소유권이전이 원인인 약정과 계약, 법원명령(판결서) 등기에만 필요 · 계약서와 판결서 또는 조서에 검인 - 소유권이전등기 청구권보전 가등기에기해 본등기를 하는 경우	- 계약 외 사유(수용, 상속, 취득시효 등)로 소유권이전등기 신청 - 말소등기 신청 - 국가 또는 지자체가 계약의 일방 당사자 - 부동산거래신고, 토지거래허가 등 보다 엄격한 검증절차를 거친 경우(토지거래허가구역내 동일지번상의 토지+건물의 일괄 소유권이전등기 신청) - 소유권이전등기의 가등기를 신청

➁ 본인증명 및 이해관계인 확인용 정보

- 등기권리자의 주민등록등본(주소+주민번호)

· 단 소유권 이전등기에 한해 등기의무자(주소)도 제출

- 대표, 대리인의 자격 증명 정보

➂ 등기상 이해관계있는 제삼자의 승낙 증명

- 등기원인증명정보가 집행력 있는 판결서(확정판결정본)인 경우에도 비면제

- 말소등기와 말소회복등기는 미제출 시 등기신청 각하

- 권리의 변경등기는 제출시 부기등기, 미제출시 주등기

- 이해관계인의 승낙과 상속등기는 공증으로도 대체 가능

➃ 등기원인에 대한 행정관청의 허가, 동의 또는 승낙 정보(공법적 규제)

- 등기원인증명정보가 확정판결정본인 경우에도 제공해야 함

- 토지거래허가서는 기간제한 없으나 최근에 발행된 허가서를 요구할 수 있음

	필요한 경우	필요하지 않는 경우
토지거래 허가서 (투기억제)	· 소유권, 지상권을 유상으로 이전, 설정, 예약하는 등기에 필요(가등기 포함★)	· 가등기 때 필요하고 본등기 때 필요 없는 유일한 증명자료 · 무상계약(상속, 유증)과 경매, 진정명의회복, 취득시효에 의한 토지 취득 · 토지거래허가구역 지정전의 매수
농취증 (자경의사)	· 매매 · 증여나 경매(공매)에 의한 취득 · 본등기 때 제공(가등기×) · 상속 아닌 특정 유증 · 국가로부터 개인이 취득하는 경우 · 영농조합이 취득하는 경우	· 국가취득(토지수용), 경매(일반매각) · 가등기, 지상권, 저당권설정등기 · 상속, 포괄유증, 공유물분할 · 진정명의회복, 취득시효 · 토지거래허가서가 제공되었을 때 · 전용협의 완료된 농지

➄ 부동산 표시 증명정보

- 표제부 기록 확인이 필요한 소유권 보존등기, 부동산표시 변경, 멸실등기를 신청하는 경우 토지대장 등 부동산표시 증명 정보 제출

- 표제부 변경은 없지만 (이것저것 필요한) 소유권 이전등기에도 토지대장 필요

- 부동산 일부를 목적으로 한 지상권, 지역권, 전세권 등 용익권 등기 시 도면

➅ 매매를 이유로 소유권 이전등기 시 거래가액을 증명할 거래계약신고필증

- 2006.1월 이전 계약, 판결서(판결조서) 및 가등기에는 미제출, 본등기에는 제출

➆ 2건 이상의 부동산을 거래한 경우, 또는 부동산이 1건이라고 해도 매매인이 매수인이 수명인 경우 매매목록 제출

⑧ 법인 아닌 사단의 첨부정보

- 정관이나 규약

- 대표자나 관리인의 주소/주민번호 및 대표자나 관리인을 증명하는 정보

- 사원총회결의가 있음을 증명하는 정보(등기의무자인 경우로 한정)

6) 등기실행절차

① 신청서가 제출된 때 등기관은 접수를 거부할 수 없음

- 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 간주

- 동시신청(일괄신청)하는 경우

· 소유권이전등기와 신탁등기, 소유권이전등기와 환매특약등기, 공유물

➁ 등기관은 실질적 심사권한은 없고 오직 형식적 심사권한만 있음

- 적법여부의 심사 기준시기는 등기기록에 기록하는 때(등기신청 시 ×, 접수 시 ×)

➂ 등기관이 보정을 명한 경우에는 다음 날까지 보정

- 등기관이 보정사유를 등록한 후 구두, 전화, 모사전송(전자신청 시 전자우편)에 의해 신청인에게 사유통지

· 방문 신청했을 때는 방문하여 등기관 앞에서 직접 보정

· 전자 신청했을 때는 전산적으로 보정

- 보정으로 등기가 실행된 경우에도 신청 접수순위에는 변동 없음

· 보정으로 늦어져도 접수일로 소급하여 효력 발생

➃ 신청취하는 등기관이 등기를 마치기 완료 전까지만 가능

- 취하방법도 신청방법과 동일해야 함

· 쌍방대리 신청은 쌍방대리 취하, 동시신청은 동시취하, 방문신청은 방문취하

- 대리인이 취하하는 경우에는 취하에 관한 새로운 수권 부여 필요

- 수개의 부동산을 일괄신청한 경우는 일부 취하도 가능

➄ 등기관이 등기를 마친 때 등기는 완료됨

- 완료시점은 등기관이 자신들의 식별부호를 기록하여 등기신청을 실행한 때

- 등기를 마친 등기는 접수한 때부터 소급하여 효력 발생★

- 등기완료 후에는 더 이상 자구정정이 불가능하며 경정등기절차를 거쳐야 함

7) 등기신청각하★★

① 각하사유

구분	각하사유	등기 시 효력
기본★	- 등기소 관할이 아닌 사건의 등기 신청	실체여부 상관없이 당연 무효 소송 없이 직권말소 이해관계 있는 제 3자는 (등기신청인×) 이의 신청 가능 (소송×)
등기할 사건이 아닌 경우 ★	- 등기능력 없는 물건, 권리에 대한 등기 - 법령에 근거 없는 특약사항 등기 · 공유물 분할 10년 제한 특약(민법에서 5년으로 규정) - 구분건물의 전유부분과 대지사용권의 분리처분 금지 위반 - 저당권과 피담보채권의 분리/양도나, 다른 채권의 담보로 하는 등기 - 농지에 전세권설정등기(지상권, 저당권 설정은 가능) - 일부 지분에 대한 소유권보존등기 - 공동상속인 일부가 자신의 상속지분만을 상속등기(공동상속인 중 1인의 전원명의 상속등기 신청은 가능) - 일부 지분에 대한 용익권설정등기 신청(일부 지분에 대한 소유권이전과 저당권설정등기는 가능) - 가)압류, 가처분 등 촉탁으로 실행해야할 등기를 신청 - 중복 보존등기 - 유언자가 생존 중에 신청한 유증으로 인한 가등기 - 합유지분의 상속등기 - 부동산 일부에 대한 소유권 보존/이전등기, 저당권설정등기 - 물권적 청구권보전을 위한 가등기 - 수인의 가등기권리자 중 1인이 신청하는 전원명의의 본등기(자기 지분만의 본등기청구만 가능) - 가등기에 기한 본등기금지 가처분등기 - 요역지와 분리하여 지역권을 양도하는 등기
절차 하자	- 신청 권한 없는 자가 신청 - 등기 신청할 때 당사자, 대리인이 출석하지 않은 경우(예외 : 관공서는 우편으로 등기 가능) - 신청정보가 대법원규칙에 부적합(필요적 정보 누락 등) - 등기에 필요한 첨부정보 미제출 - 취득세, 등록면허세, 수수료 납부 등 의무 불이행	실체관계 일치하면 등기는 유효 등기관의 직권말소 불가능 소송 통해 수정
정보 하자	- 신청정보의 부동산 또는 권리표시가 등기기록과 불일치 - 등기의무자 표시가 등기기록과 불일치하는 경우 · 단 포괄승계인(상속)은 제외 - 신청정보와 등기원인 증명 정보가 불일치 - 신청정보, 등기기록의 부동산표시가 대장과 불일치

➁ 방문신청이나 전자신청 모두 각하사유를 기재하여 서면으로 송달함(전자 ×)

- 전자신청에 대한 각하결정 방식, 고지방법도 방문신청과 동일

- 각하사유 없이 각하한 경우 등기신청인은 관할지방법원에 이의신청(소송 ×)가능

· 이의신청 가능한 등기신청인은 등기권리자 및 등기의무자(이해관계인 ×)에 한함

· 이의신청서(구술 ×)를 등기소에 제출하면 등기소에서 관할지방법원으로 전달

· 이의신청은 기간제한이 없으며 이의신청을 했다고 해서 집행정지효력은 없음

· 심사는 처분 시를 기준으로 하며 새로운 사실이나 증거방법을 근거로 할 수 없음

· 이의신청이 수용된 경우 등기관은 법원 명령에 의한 등기 실행

➂ 등기할 수 있는 물건

등기 가능	등기 불가능
- 공용제한인 하천, 도로의 소유권, 저당권 - 방조제 - 집합건물 규약상 공용부문, 전용부문(아파트 지하주차장, 지하실) - 개방형 축사(주벽이 없으나 특례법으로) - (토지에 불부합한, 임차인이 설치한) 유류저장탱크 - 농업용 고정식 온실 - 비각(비석들의 지붕) - 싸이로 - 슬레이트 지붕 주택	- 공용수면의 용익권, 공유수면하의 토지 - 방조제의 부대시설(배수갑문) - 집합건물의 구조상 공용부분 - 가건물 - (바닥에 고정되지 않는) 모델하우스 - (부합되는) 유류저장탱크 - (지붕 없는) 양어장 - 비닐하우스, 농지개량시설 공작물 - 옥외풀장, 주유소, 캐노피 - 해상관광용 호텔선박 - 지하상가

➃ 부동산 일부에 대한 등기

부동산 일부에 허용되는 경우	허용되지 않는 경우
- 지상권, 승역지 지역권, 전세권, 임차권(용익권만 가능)	- (근)저당권, 소유권보존/이전등기, 처분제한 등기, 요역지 지역권

➄ 등기할 수 있는 권리

등기 가능	등기 불가능
- 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권, 환매권 - 채권적 청구권보전의 가등기	- 점유권, 유치권, 동산질권, 주위토지통행권, 분묘기지권, 특수지역권(인역권), - 물권적 청구권보전의 가등기(물권 등기) - 가등기에 기한 본등기금지 가처분등기

➅ 권리 일부(지분)에 대한 보전, 상속, 용익권 등기는 비허용(보/상/용)

8) 등기완료 후 절차

① 등기권리자의 신청에 의해 등기를 마친 경우에만 등기필정보 작성 및 교부

- 방문신청은 서면으로 교부, 전자신청은 인터넷으로 송신(평일 기준 48시간 뒤)

작성하는 경우	작성하지 않는 경우
- 권리보존, 설정, 이전등기 등 새로운 권리자가 등장하는 등기 · 저당권설정등기를 신청한 경우 - 권리 설정, 이전 청구권 보전을 위한 가등기 - 권리자를 추가하는 경정, 변경등기 · 갑 단독소유를 갑, 을 공동소유로 변경하는 경정등기 · 갑, 을 합유 등기에 병을 추가하는 합유 명의인 표시변경등기	- 신청인≠등기권리자가 다른 경우 · 채권자 대위신청 · 승소한 등기의무자의 등기신청 · 등기관이 직권으로 실행하는 보존등기 - 작성할 사안이 아닌 등기 · 부동산/등기명의인 표시변경 등기 · 말소등기, 멸실등기, 말소회복등기 · 처분제한등기 - 등기권리자가 국가 등인 경우   (의무자인 경우는 권리자에게 작성해줌)

➁ 등기를 마친 때는 이해관계인을 포함한 모든 신청인과 등기권리자, 등기명의인에게 등기완료 통지서를 작성하여 통지

- 단 행정구역 명칭변경으로 등기관이 직권으로 실행한 주소변경등기는 제외

➂ 지적소관청은 지체 없이 대장소관청에 통지

- 소유권에 가등기, 소유권에 처분제한 등기, 소유권 외 등기는 통지 제외

➃ 세무서에 지체 없이 통지(과세대상 반영)

- 가등기 포함, 소유권 보존 또는 이전등기를 한 경우 통지

 

 

※ 상기 핵심정리는 2018년 제 29회 부동산 공인중개사 시험 공부를 토대로 작성한 내용임을 유의하시기 바랍니다.