[공시법] 등기법 - 2. 등기 기본 사항

2. 등기 기본 사항

1) 일반등기부 구성

① 부동산 표시사항을 기록하는 표제부, 소유권 사항을 기록하는 갑구, 소유권 외 권리사항을 기록하는 을구로 구성

- 부동산저당권에 의한 경매개시결정등기는 갑구에 실행

- 지상권, 전세권, 저당권 등 설정등기 청구권 보전을 위한 처분금지 가처분등기는 갑구에 실행

구분	표시(사실)에 관한 등기	권리에 관한 등기
기록	표제부	갑구, 을구
공시	부동산 표시에 관한 사실관계	소유권과 소유권 외 권리관계
형식	주등기	주등기 또는 부기등기
비고	- 표제부에 없는 항목(번/목/부/추/무/가) · 접수번호, 등기목적, 부기등기,추정력, 무효등기 유용, 가등기 - 표제부에 있는 항목(일/원/의) · 접수일자, 등기원인, 등기신청의무 ※ 소유권보존등기와 혼동하지 말기	※ 소유권 보존등기 - 등기원인과 원인일자는 기록하지 않음 - 등기목적은 기록

2) 구분건물 등기기록★(어느 부분에 무엇을 기록하는지 중심으로 공부)

구성			특징
토지 등기기록(직권)			- 대지권의 목적이 된 토지의 표제부+갑구+을구 · 토지가 대지권의 목적임을 명시하여 분리처분 예방 - 대지권이라는 뜻의 등기는 종류에 따라 소유권은 갑구, 지상권, 전세권, 임차권은 을구에 표시
구분건물 등기기록	표제부	상단	- 1동 건물 표제부(소재+지번) - 1동 구분건물 중 일부만에 대해 소유권 보존등기 신청시 건물의 나머지 부분도 함께 표시의 등기를 신청해야 함 · 나머지 구분 건물의 소유자가 거부시 대위하여 신청 가능
		하단 (신청)	- 대지권의 목적인 토지 표시
	전유 부분	건물	- 전유부분 건물의 표제부(+갑구+을구) - 부동산 고유번호는 전유부분마다 부여
		대지권 표시 (신청)	- 대지권의 종류, 비율은 전유부분 표제부마다 기록 - 규약과 등기로 대지사용권의 분리 처분을 금지함으로써 절대적 일치성을 갖추도록 한 것이 대지권 표시
		뜻등기 (직권)	- 대지권 등기전 토지등기에 성립된 가압류, 저당권 등을 등기관이 직권으로 전유부분 표제부에도 표시(경고성)
		갑구 을구	- 순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 기타사항
	공용부분		- 구조상 공용부분은 등기를 하지 않음(등기능력 없음) - 규약상 공용부분은 표제부만 존재(표제부에 공용부분이라는 뜻을 기록) · 규약상 공용부분을 폐지, 취득한 매수자는 지체없이 소유권 보존등기(단독신청)를 신청해야함(이전등기×) → 공용이라는 뜻의 등기는 등기관이 직권 말소

① 구조상, 이용상 독립성이 있는 건물 소유자는 1동 전체를 단독등기하거나 구분 건물로 등기할 수 있음(임의사항, 등기해야 함 ×)

- 단 구분행위(분양)가 있다면 구분건물 등기기록을 사용

- 구분건물 등기기록은 1동 건물 표제부, 전유 부분마다 표제부, 갑구, 을구로 편성

· 1동 건물 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용하나 등기부등본 발급하는 경우 전유부분 기준으로 발급

- 소재, 지번은 1동 건물의 표제부에만 기록(전유 부분에 기록하지 않음)

➁ 구분건물의 등기구성

- 구분건물의 전유부분에 대해 최초 소유권보존등기 신청 시 구분건물 1동 전부에 대한 표시에 관한 등기(보존등기 ×)를 신청해야 함

· 구분건물 소유자는 다른 소유자를 대위하여 건물표시에 관한 등기신청 가능

· 전유 부분마다 부동산고유번호를 부여

· 전유 부분을 규약상 공용 부분으로 등기할 경우 이해관계인의 승낙 필요(표제부에 공용 부분이라는 뜻을 표기하고, 갑구와 을구의 권리는 말소)

- 공용 부분은 전유 부분과 분리하여 처분할 수 없음

· 전유 부분에 대한 소유권을 취득하면 공용 부분은 자동으로 취득하므로 물권 득실변경은 등기하지 않음

· 구조상 공용 부분(복도, 엘리베이터)과 규약상 공용 부분(노인정, 지하주차장)으로 구분

- 대지권이 등기된 후 건물 권리에 관한 등기와 동일 등기로서 효력 발생★

· 단 건물만의 등기라는 뜻의 부기가 되어 있는 경우는 제외

· 대지권 등기 후 토지(건물)만에 대한 소유권 이전과 저당권 등기는 불가능하나 토지(건물)만에 대한 용익권(지상권, 전세권, 임차권) 설정 등기는 가능

3) 효력에 의한 등기분류

① 물권변동의 효력이 있는 종국등기(본등기)

- 기입등기(보존, 설정, 이전등기), 변경/경정등기, 말소등기, 멸실등기, 회복등기

➁ 등기를 해도 물권변동 효력이 없는 예비등기

- 가등기, 가처분등기

4) 종국등기 효력

① 물권행위가 있고 등기관이 등기를 마친 경우 등기는 접수한 때로 소급하는 권리변동적 효력 발생

➁ 순위확정적 효력

주등기	같은 구에서 한 등기는 상호간 순위번호에 따르고 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따름
부기등기	부기등기 순위는 주등기 순위에 따르되 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간 순위는 등기 순서에 따름
가등기, 본등기	가등기에서 본등기를 하면 본등기 순위는 가등기 순위에 따름
대지권이라는 뜻의 등기	구분건물에서 대지권에 대한 등기로서 효력 있는 등기와 대지권의 목적인 토지등기로서 해당구 사항란에 한 등기의 선후관계는 접수번호에 따름

➂ 환매권, 임차권, 신탁등기, 임의적 기록(특약, 약정, 기간, 지료, 이자 등)을 등기하면 제삼자에 대한 대항적 효력 발생

➃ 부동산 소유자로 등기한 자가 10년간 소유 의사로 평온, 공연하게 선의 무과실로 부동산을 점유한 때는 점유적 효력으로 소유권을 취득

➄ 등기가 존재하는 이상, 유효/무효를 막론하고 그것을 말소하지 않고서는 양립할 수 없는 등기는 시행할 수 없는 후등기 저지력

➅ 등기가 형식적으로 존재하기만 하면 무효인 등기라도 그에 대응하는 실체적 권리관계(사실 ×, 부동산표시 ×) 존재가 추정되는 법률적 추정력

- 등기사실의 진실성을 부인하는 자가 무효, 부적법성을 입증해야 할 책임

- 등기된 권리는 등기명의자에게 귀속한 것으로 추정되고 권리변동의 유효추정은 제삼자뿐 아니라 전등기 명의인에게도 미침

· 등기절차나 등기 전 절차(토지거래허가절차 등)의 적법성뿐만 아니라 기재된 등기권리나 등기원인, 피담보채권, 대리권의 존재도 추정

- 등기의 기재자체에서 부실등기임이 명백한 경우(분자합보다 분모가 큰 경우), 사망자 명의의 등기신청 및 전 소유명의자가 허무인인 경우는 추정력이 번복됨

· 단 등기의무자의 사망 전에 등기원인이 이미 존재하는 때는 추정력 유지

· 소유권이전등기 원인으로 주장된 계약서가 부진정으로 증명된 경우 등기 적법추정은 복멸 되며 적법한 등기원인이 있는 것으로 추정될 수 없음

- 보존등기는 원시취득의 추정력이 인정되나 권리변동적 효력은 인정되지 않음

· 소유권 이전등기보다 추정력이 약함

· 건물 소유권보존등기의 명의자가 신축한 것이 아니거나 토지를 사정받은 사람이 따로 있음이 밝혀진 경우 깨짐

- 소유권이전등기가 원인 없이 말소된 때는 회복등기 경료 전이라도 말소된 등기 최종명의인을 적법한 권리자로 추정

- 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법에 의한 등기는 일반등기보다 더 강한 추정력이 인정됨(4명의 보증인)

- 부동산은 등기된 자와 점유한 자가 다른 경우 등기의 추정력이 미침

➆ 공신력은 부정됨

5) 등기의 유효 요건

① 실체 권리관계에 부합해야 함(민법)

- 등기부의 표제부와 동일한 부동산이 존재해야 함(사실 관계가 부합)

· 등기부의 표제부와 실제 부동산이 일치하지 않아 동일성이 상실되면 등기로서의 효력이 없으며 권리변동도 효력 상실

· 단 실제면적의 다소간 차이는 사회 통념적 동일성과 유사성이 인정되면 사실관계에 부합하는 등기로 유효

- 등기가 원인없이 불법 말소되어도 존속요건이 아니므로 물권은 소멸하지 않음

- 법률행위(의사표시)의 주체, 객체 종류가 일치해야 함(질적 일치)

· 임차권을 전세권으로, X토지가 Y토지로와 같이 불일치하는 등기는 질적 불일치

· 질적 불일치는 전부 불일치하므로 경정등기로 시정할 수 없으며 말소등기 이행

- 등기된 양이 물건의 양보다 클 경우 물건 범위 내에서 당사자의 가정적 의사가 있는 경우에 한하여 일부 유효(양적 일치)

- 실제와 등기원인이 다르더라도 실체관계에 부합하면 등기는 유효하므로 등기 말소 불가

· 중간생략등기, 모두생략등기, 증여은닉행위, 무효등기의 유용 등

무효등기 유용	- 제 3자의 이익을 해치지 않는 한 유효 - 사항란의 등기를 유용한 경우에 한해 인정 · 멸실된 건물의 보존등기를 유용하는 것은 불인정
중간생략 등기	- 당사자 전원의 합의가 있는 경우에 한해 최종 양수인이 최초 양도인에 대해 직접 소유권이전등기 청구 가능 · 당사자 전원 합의가 없으면 직접청구 불가능 · 최종 양수인은 채권자 대위권을 행사해야만 등기취득 가능 - 이미 중간생략등기가 경료된 후의 효력 · 당사자간의 합의 여부와 상관없이 실체관계에 부합하면 유효 · 단 적법한 허가 없이 경료된 토지거래허가구역의 이전 등기는 무효

➁ 적법한 절차에 따라 이루어져야 함(등기법)

- 관할위반, 사건이 등기할 것이 아닌 경우 등은 당연 무효로 실체관계 부합여부와 상관없이 등기관이 직권말소

- 단 신청절차에 하자가 있더라도 실체관계에 부합하면 유효→ 직권말소 불가

· 위조문서, 위조 인감증명에 의한 등기

· 등기의무자인 사자명의의 신청으로 행해진 등기

· 등기신청에 있어서 대리권 없는 대리인에 의한 등기

· 미등기건물의 승계취득자에 의한 보존등기 등

- 1 부동산 1 등기주의

· 표시란의 중복등기는 등기선후와 관계없이 실체에 부합하는 등기만 유효

· 동일인 명의 및 명의를 달리 한 중복등기는 실체관계 부합여부와 관계없이 시간적으로 뒤에 경료된 보존등기가 무효

· 무효인 등기에 기초한 소유권이전등기도 무효

- 등기관이 중복등기를 발견한 경우 어느 하나 등기기록을 폐쇄해야 함

· (부동산등기법 시행규칙) 토지만 뒤에 제삼자 명의가 경료된 등기기록을 남김

· (등기예규) 동일한 건물에 대하여 보존등기가 중복된 경우 선등기가 유효

- 단 중복등기기록의 정리는 실체 권리관계에 영향을 주지 않음

➂ 등기의 권리변동적, 순위확정적, 대항적 효력은 유효등기에서만 발생하나 점유적 효력, 후등기 저지력, 추정력은 무효등기에서도 인정됨

➃ 부동산등기 특별조치법 제2조(4년에 한 번씩 출제)

- 부동산 소유권 이전등기 계약체결자는 각 호에서 정해진 날로부터 60일 이내 등기신청 의무, 단 계약취소, 해제, 무효인 경우는 제외

· 쌍무계약(매매)은 반대급부이행(잔금지급)이 완료된 때

· 편무계약(증여)은 계약효력이 발생한 때부터(조건이나 기한성취)

- 각 호 정해진 날 이후 제삼자와 소유권이전 또는 지위이전계약을 체결한 때는 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청해야 함

- 각 호 정해진 날 전에 제삼자와 소유권이전 또는 지위이전계약을 체결한 때는 반대급부 이행 완료되거나 계약효력이 발생한 날부터 60일 이내 먼저 체결한 계약에 따라 소유권이전등기를 신청해야 함

- 소유권보존등기가 되어있지 않은 부동산에 대해 소유권이전계약을 체결한 자는 각 호 정해진 날로부터 60일 이내 등기신청 의무

· 소유권보존등기가 가능함에도 미등기로 계약을 체결한 경우 계약체결일

· 소유권보존등기가 불가능해서 미등기인 경우 소유권보존등기를 신청할 수 있는 날

 

 

※ 상기 핵심정리는 2018년 제 29회 부동산 공인중개사 시험 공부를 토대로 작성한 내용임을 유의하시기 바랍니다.