[공시법] 지적법 - 4. 토지이동

4. 토지이동

1) 토지이동이란 토지표시를 새로 정하거나 변경 또는 말소하는 것

① 토지이동 종류

토지이동인 것		아닌 것
소유자의신청	신규등록, 등록전환, 분할, 합병	- 토지소유자 변경 - 소유자 주소 변경 - 공시지가 변경 토지등급 수정
소유자의 신청+지적소관청의 직권	등록말소, 축척변경, 등록사항 정정
지적소관청의 직권	행정구역 변경, 지번변경, 지적공부 복구
사업시행자의 신청	사업

2) 소유자가 신청하는 토지이동

① 신규등록

- 새로 조성된 토지(공유수면매립지) 및 등록누락 토지를 지적공부에 새로 등록

- 사유 발생일로부터 60일 이내 토지소유자가 지적소관청에 신규등록 신청

- 지적소관청은 토지 표시사항과 소유권에 관한 증명서면을 직접 조사하여 등록

· 법원의 확정판결서 정본

· 공유수면 매립에 따른 준공검사확인증 사본

· 도시계획구역 토지의 지자체 명의 등록 시 기획재정부장관과 협의한 문서사본

· 그 밖에 소유권을 증명할 수 있는 서류 사본(등기사항증명서는 제외★)

- 토지이동(신규등록, 등록전환, 분할, 지목변경, 등록사항정정 포함)을 신청할 때 제출서류를 지적소관청이 관리하는 경우에는 지적소관청 확인으로 갈음 가능

· 측량성과도 – 측량수행자가 지적소관청에 직접 제출

· 단 등록사항 정정의 경우 등록사항 정정 측량성과도는 토지소유자가 제출

- 토지표시 효력(토지이동 효력)은 등록시에 발생, 소유권 변동일시는 준공검사일자(원시취득일자)

- 신규등록 후 토지 표시 변경에 관한 등기는 촉탁하지 않음

➁ 등록전환

- 임야대장, 임야도에 등록된 토지를 토지대장, 지적도로 바꾸어주는 것

· 토지대장, 지적도에 등록된 토지를 임야대장, 임야도를 바꾸는 경우는 없음

- 등록전환은 지목변경을 수반하지만 임야인 채 토지대장으로 이동하기도 함

지목변경이 수반되는 경우	- 산지관리법, 건축법에 따른 형질변경 또는 건축물 사용승인으로 지목을 변경하여 등록전환 · 지목변경신청을 겸하므로 별도로 신청하지 않음
수반되지 않는 경우	- 대부분의 토지가 등록전환되어 임야도 존치가 불합리한 토지 - 사실상 형질변경되었으나 법률적으로 지목변경할 수 없는 토지 - 도시군관리계획선에 따라 분할한 토지

- 등록전환 신청자는 토지형질변경공사 준공 후 60일 내 증명서류 첨부하여 신청

- 반드시 재측량이 필요

· 이때 이전 임야대장 면적과 오차 발생시 허용범위 내는 등록전환될 토지대장 면적으로 결정

· 오차가 허용범위 초과 시 이전 임야대장 면적 또는 임야도 경계도를 직권 정정

- 소유자에 관한 사항은 임야대장에 등록된 사항을 토지대장에 그대로 옮겨 등록

- 지번 변경을 반드시 수반하므로 등기촉탁 필요

- 축척변경을 수반하나 엄밀한 의미의 축척변경이 아니므로 축척변경위원회나 시도지사 승인은 불필요

  (축척변경은 지적도 내에서만 변경)

- 토지이동 후 임야대장 및 임야도의 등록은 말소

➂ 분할

- 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것으로 원칙적으로 신청의무는 없음

신청의무 있는 경우	- 1필지 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경된 경우용도변경일로부터 60일 내 분할신청 · 용도가 다르게 된 경우 지목변경신청은 별도로 해야함(갈음×)
신청의무 없는 경우	- 소유권이전, 매매 등을 위해 필요한 경우 - 토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하는 경우 - 토지분할이 포함된 개발행위허가 등을 받은 경우

- 필지마다 반드시 새로 측량

· 기존 대장과 오차 발생 시 허용범위 내는 증감이 없도록 적당히 나누어 등록

· 허용범위 초과는 분할 전 토지의 면적 또는 경계를 직권 정정

· 경계점좌표의 오차발생시 반드시 이전 면적과 일치 시킴(많은 경우 끝수를 버리고, 적은 경우 끝수를 올림)

- 소유자에 관한 사항은 분할 전 등록된 사항을 옮겨 등록

- 지적공부에 분필이 되어있지 않으나 등기에는 분필이 된 경우 등기가 무효

· 분할절차를 거치지 않은 분필등기는 무효(→ 등기부시효취득 불가)

➃ 합병

- 2필지 이상을 1필지로 합하여 등록

- 원칙적으로 신청의무는 없으나 주택법에 따른 공동주택 부지 등의 사유는 합병 사유가 발생한 날부터 60일 이내 신청의무

· 공동주택 부지, 도로, 제방, 하천, 구거, 철도용지, 수도용지, 체육용지, 공원

· 유지(유원지×), 학교용지(종교용지 ×), 공장용지

- 합병은 지적측량을 하지 않고 합병 전 각 필지 면적을 합산하여 결정함

- 합병의 제한

합병할 수 있는 경우	합병할 수 없는 경우
· 소유자, 지목, 축척, 등기여부, 지번부여지역, 공유지분, 소유자 주소가 동일 · 합병하려는 토지 전부에 대해 등기원인, 일자, 접수번호가 동일한 저당권 (창설적 공동저당) · 지상권, 전세권, 임차권, 승역지에 대한 지역권이 설정된 경우 · 합병하려는 각 필지 지반이 연속 · 토기등기부상 2인이 각각 1/2씩 지분으로 등기된 공동소유토지 · 공유지분표시 없이 등기된 동일한 2인이 공동 소유한 토지	· 합병하려는 토지가 구획정리, 경지정리, 축척변경을 시행하고 있거나 해당지역 인근토지인 경우 · 추가적 공동저당 (순차적으로 추가된 저당) · 가등기, 처분제한 등기, 환매등기, 신탁등기, 저당권, 요역지에 대한 지역권이 설정된 경우 · 공유지분이 각각 다른 경우 · 지목은 같으나 일부 토지 용도가 다른 경우 (합병신청과 동시에 분할 신청하면 가능)

- 합병은 첨부서류가 필요 없으며 종전 경계, 좌표, 면적은 말소

➄ 지목변경

- 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록

- 토지소유자가 지목변경 사유가 발생한 날부터 60일 이내 지적소관청에 신청

- 지목변경대상

· 토지형질변경 등의 공사가 준공된 경우

· 토지나 건축물 용도가 변경된 경우

· 도시개발사업시행자가 공사 준공전 토지 합병을 신청하는 경우

- 증명서류 첨부

· 토지 형질변경 등의 공사가 준공되었음을 증명하는 서류 사본

· 국유지, 공유지는 용도폐지 되었거나 사실을 증명하는 서류 사본

· 토지 또는 건축물 용도가 변경되었음을 증명하는 서류 사본

- 지목변경이 자유로운 토지는 첨부서류 생략 가능

· 관련규제를 받지 않는 개발행위허가, 농지전용허가, 보전산지전용허가 등

· 전, 답, 과수원 상호간의 지목변경

- 지목변경시에는 지적측량을 실시할 필요 없음→ 토지이동조사는 실시

- 지적소관청이 지목변경을 거부할 경우 행정소송(항고소송) 가능

3) 소유자의 신청 또는 직권으로 결정되는 토지이동

① 바다가 된 토지 등록말소

- 토지가 바다가 되어 원상회복 또는 지목변경 가능성이 없는 경우 지적소관청은 토지소유자에게 지적공부 등록말소 신청을 하도록 통지해야 함

· 1필지 중 일부가 해면이 된 경우는 분할측량 후 해면이 된 부분만 말소

· 전부가 해면이 된 경우는 측량하지 않음→ 결번 발생

- 토지소유자가 통지받은 날부터 90일 이내 등록말소를 신청하지 않으면 지적소관청이 직권으로 말소해야 함(Must)

→ 수수료는 면제

- 말소된 토지가 다시 토지가 된 경우 직권으로 회복등록 가능(해야 한다 ×, 신청 ×)

· 회복등록하려면 지적측량성과 및 등록말소 당시의 지적공부 등에 따라야 함

· 말소되거나 회복등록한 결과를 토지소유자 및 해당 공유수면 관리청에 통지

➁ 축척변경(20공30경15공→ 숫자 중요)

- 지적도의 작은 축척을 큰 축척으로 변경하여 등록

- 소규모 필지 중 합병 또는 도시개발사업 시행지역 내 사업배제 토지는 승인 없이도 축척변경 가능

- 대규모 필지는 시행계획→ 토지소유자 2/3 동의→ 축척위원회 의결→ 시도지사(대장) 승인→ 시행공고→ 경계표시→ 측량 및 청산→ 조서작성→ 확정공고

· 시행지역의 토지소유자 2/3 이상 동의

· 축척변경위원회 의결

· 축척변경 신청서를 시도지사 또는 대장에게 제출하여 승인

· 승인을 받은 때는 지체 없이 시군구 및 동리 게시판에 20일 이상 시행공고

· 토지소유자 또는 점유자는 시행공고일부터 30일 이내 경계점표지 설치

· 지적소관청은 지적공부상의 면적과 측량 후의 면적을 비교, 면적 증감 변동사항을 표시한 지번별 조서를 작성함

→ 지번, 지목, 면적, 경계, 좌표 지정(소재지는 제외)

→ 축척변경 전 면적과 축척변경 후 면적 오차가 허용범위 이내인 경우 축척변경 전 면적으로 결정하고 허용범위 초과는 청산(변경 후 면적으로 등록)

- 면적 증감에 따른 청산절차

· 지적소관청은 지번별 제곱미터당 금액을 미리 조사하여 축척변경위원회에 제출

· 의원회의 검토 및 의결

· 지번별 청산금 조서를 작성하고 15일 이상 공고

· 청산금 부족액은 지자체가 부담, 초과액은 지자체의 수입 처리

- 단 모든 필지 면적이 오차범위 허용 내거나 소유자 전원이 청산하지 않기로 합의하면 청산하지 않음

- 청산금 납부고지 및 수령통지

· 공고한 날부터 20일 이내 토지소유자에게 통지

· 납부고지, 수령통지를 한 날부터 6월 내 청산금 지급 및 수령

- 이의가 있는 경우 통지를 받은 날부터 1월 내 지적소관청에 이의신청 가능

· 지적소관청은 1월 내 축척변경위원회의 심의, 의결을 거쳐 결과 통지

- 청산금 납부 및 지급이 완료된 때 지적소관청은 지체 없이 확정공고 및 등기촉탁

· 축척변경 시행지역 토지는 확정공고일에 토지이동이 있는 것으로 간주

- 축척변경 사항을 심의 의결하기 위한 축척변경위원회를 지적소관청에 구성

· 5명 이상 10명 이하의 위원으로 구성하되, 1/2 이상은 토지소유자 포함

➂ 등록사항 정정★

- 지적공부의 등록사항에 오류가 있을 경우 토지소유자의 신청 또는 지적소관청의 직권에 의해 등록사항을 정정

- 토지소유자의 신청에 의한 정정으로 경계 또는 면적 변경이 되는 경우 정정사유를 적은 신청서와 함께 증명서류 제출

· 등록사항정정 측량성과도(유일하게 측량성과도를 제출하는 경우)

· 인접 토지소유자의 승낙서, 승낙하지 않는 경우 확정판결서 정본

- 이해관계인이 없는 경우 다음 사항은 직권으로도 정정 가능

· 지적소관청은 토지 표시(토지 소유자 ×)가 잘못되었을 경우 정정이 완료될 때까지 지적측량을 정지시킬 수 있음

측량결과 지적정리결과가 다른 경우	- 토지이동정리 결의서의 내용과 다르게 정리된 경우 - 지적측량성과와 다르게 정리된 경우
면적 증감없이 경계만 잘못된 경우	- 지적도 및 임야도에 등록된 필지가 면적 증감 없이경계 위치만 잘못된 경우 - 지적공부의 면적과 실제 면적은 같지만지적도나 임야도의 등록경계가 접합되지 않아 맞추어 정정하는 경우
옮겨적는 과정에서의 착오	- 공간법 개정으로 면적 환산이 잘못된 경우 - 지적공부 작성 또는 재작성 당시 잘못 정리된 경우 - 지적공부 등록사항이 잘못 입력된 경우
지적위원회 의결	- 지적측량적부심사 청구에 따른 지적위원회 의결 결과
등기관의 각하 통지	- 토지합병 제한을 위반한 등기신청에 대한 각하 통지   (지적소관청의 착오로 잘못 합병한 경우만 해당)

- 토지의 표시가 잘못되었으나 직권으로 정정할 수 없는 경우는 토지이동정리결의서를 작성 후 대장 사유란에 등록사항정정 대상 토지라고 적고 토지 소유자에게 등록사항정정신청을 할 수 있도록 사유를 통지

· 열람자가 한눈에 알아볼 수 있도록 흑백에 반전 또는 붉은색으로 표시

- 도시개발사업 등 대규모 토지이동이 발생한 경우 시행자(소유자 ×)가 15일 이내 일괄적으로 정정신청, 공사가 준공되면 토지이동으로 간주

- 토지소유자 정정은 소유자의 성명 또는 명칭, 주민번호, 주소 등에 대한 정정

· 등기된 토지는 등기서류에 따라, 미등기 토지는 가족관계등록부에 따라 정정

구분	등기된 토지	미등기된 토지
신청	토지소유자의 신청 또는 지적소관청의 직권	토지소유자의 신청(직권×)
서류	등기필정보, 등기완료통지서, 등기사항증명서, 등기전산정보자료 등	가족관계기록사항 증명서

4) 지적소관청의 직권으로 결정되는 토지이동

① 행정구역명칭

- 법으로 소재지가 변경된 사항으로 모두 지적소관청의 직권으로 정리하며 토지소유자에게 통지하지 않으며 등기촉탁도 필요 없음

- 지적정리가 되지 않았다 하더라도 행정구역명칭이 변경된 토지소재는 새로운 행정구역의 명칭으로 변경된 것으로 봄

5) 지적공부 정리 등

① 지적공부 정리란 토지 소재, 지번, 지목, 면적, 경계, 좌표 및 소유자 등 지적관리상 발생하는 모든 사항을 다시 정리하는 것

- 토지이동이 있는 경우 토지이동정리결의서를 작성, 토지소유자의 변동이 있는 경우 소유자 정리결의서를 작성

➁ 토지소유자는 토지 이동사유가 발생하면 지적소관청에 신청하여야 함

➂ 대위신청

- 공공사업 등으로 인한 경우는 해당 사업시행자가 대위신청

- 국가나 지자체가 취득하는 토지는 행정기관장 또는 지자체 장이 대위신청

- 공동주택 부지는 관리인 또는 해당 사업시행자가 대위신청

- 채권자(매수자)도 대위신청 가능

- 단 등록사항 정정은 대위신청할 수 없음

➃ 도시개발사업 등 대규모 토지이동은 시행자가 15일 이내 일괄 정정신청

- 도시개발사업 기간 동안은 토지소유자도 토지이동을 신청할 수 없음

· 토지소유자가 시행자에게 요청, 시행자가 적합여부 판단하여 지적소관청에 신청

- 사업시행자가 파산한 경우는 시공을 보증한 자 또는 입주예정자가 신청

- 토지형질변경 등의 공사가 준공되면 토지이동이 일어난 것으로 간주

➄ 토지소유자의 신청이 없는 경우 지적소관청이 직권 조사, 측량하여 결정 가능

- 조사, 측량 소요 비용은 토지소유자로부터 징수(징수할 수 있다 ×)(승인절차 없음)

· 토지이동에 따른 지적공부 정리 신청을 하는 때는 지자체의 수입증지로 납부

· 단 국가 또는 지자체, 바다가 된 토지등록말소, 등록사항정정, 직권사항은 무료

- 토지이동현황조사계획은 시군구별로 수립하되 부득이한 경우 읍면동별로 수립 가능

➅ 토지소유자 정리

- 지적소관청은 등기와 지적도의 일치여부를 수시로 확인, 불일치 사항을 발견하면 지적공부를 직권정정하거나 토지소유자, 이해관계인에게 신청하도록 통지 가능

· 토지소유자나 이해관계인에게 일치에 필요한 신청 등을 하도록 요구하여 등기관서에서 제공한 등기사항증명서, 등기부자료에 따라 정리

- 미등기 된 토지는 지적소관청이 토지소유자를 직접 조사하여 등록

- 등기부 토지표시가 지적공부와 불일치하면 토지소유자를 정리할 수 없음

· 불부합 사실을 관할 등기관서에 통지해야 함(불부합 통지)

- 무주의 부동산은 국가가 소유

· 국유재산법에 의한 총괄청이 무주부동산의 소유자등록을 신청하는 경우 지적소관청은 조사를 통해 지적공부에 토지소유자가 미등록된 경우만 등록

➅ 등기촉탁

- 토지표시 변경 관련 등기 필요시 지적소관청은 지체 없이 관할등기소에 등기촉탁

등기촉탁 대상	대상이 아닌 것
토지소유자 신청에 의해 토지이동한 경우 지적소관청 직권에 의해 토지이동한 경우 바다로 된 토지 등록말소 축척변경, 지번변경 지적소관청 직권에 의한 오류 정정 행정구역 개편으로 새 지번 부여	신규등록 소유자 변경 경계, 좌표 변경 행정구역 명칭 변경 지적공부 복구

➆ 지적정리 등의 통지

- 지적소관청은 지적공부 등록, 복구, 말소, 등기촉탁 사항을 토지소유자에게 통지

· 지적소관청이 직권, 대위신청, 등기촉탁으로 지적을 정리한 경우

· 행정구역 개편으로 새로운 지번을 부여한 경우

- 통지하지 않아도 되는 사항

· 행정구역 명칭 변경

· 토지소유자가 직접 신청한 사항

· 등기소로부터 등기 관련 통지에 따라 소유자 정리를 한 경우(등기소가  이미 통지)

- 통지받을 자의 주소, 거소를 알 수 없는 경우 일간신문, 시군구(시도 ×) 공보 또는 홈페이지에 공고

- 토지소유자에 대한 통지 시기

· 토지표시에 관한 등기변경이 필요한 경우 등기완료통지서 접수일부터 15일 이내

· 등기변경이 필요 없는 경우 지적공부 등록일로부터 7일 이내 통지

 

 

※ 상기 핵심정리는 2018년 제 29회 부동산 공인중개사 시험 공부를 토대로 작성한 내용임을 유의하시기 바랍니다.