[민법] 물권법 총론 - 3. 물권의 변동

3. 물권의 변동

1) 물권변동의 대원칙

① 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 발생함→ 형식주의

➁ 등기의 공신력 부인

2) 법률행위로 인한 물권변동(186조)

① 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력 발생

- 매매, 예약, 교환

- 전세권 설정, 저당권 설정, 지상권 설정

- 소유권 포기, 지분 포기

- 협의 분할, 조정

- 이행판결→ 승소판결을 받더라도 등기해야 효력 발생

- 취득시효

3) 법률규정으로 인한 물권변동(187조)

① 법률규정에 의한 부동산 물권 취득은 등기를 요하지 않음

- 형성판결(공유물 분할판결), 수용(공용징수), 상속, 경매(형/수/상/경)

- 신축, 혼동, 기간만료(용익물권+채무변제/말소등기 없이 소멸)(신/혼/기간만료)

- 법정(법정지상권, 법정갱신, 분묘기지권) 해제(취소)

- 집합건물의 공용 부분 취득, 구분소유권 취득

➁ 단 등기를 하지 않으면 처분하지 못함

4) 미등기 매수인의 법률적 지위

① 소유권은 부정됨

➁ 등기청구권은 인정됨(채권)

➂ 점유할 권리를 가짐→ 상대방이 소유물 반환청구 할 수 없음

➃ 과실수취권(임대료)은 인정됨

➄ 소유권에 기한 물권적 청구권은 인정 안 됨

➅ 사실상 소유(세법에서는 인정, 민법에서는 불인정)

5) 등기의 공신력 부인

① 등기가 실체관계에 부합하지 않는 경우 진정한 권리자 보호가 거래 안전보다 우선

- 갑 소유 토지가 을의 서류조작으로 병에게 이전되었을 경우 무효로 밝혀지면 원인무효로 말소등기 또는 이전등기 가능

- 그 사이 병이 토지에 건축을 한 경우 매매로 인한 토지와 건물의 소유권 분리가 아니므로 법정지상권은 생기지 않음→ 갑이 철거청구 행사 가능

➁ 등기의 공신력 없음의 예외 규정★

- 가장매매에서 당사자 사이의 거래는 무효지만 선의의 제삼자에게3 대항 못함

- 명의신탁에서 당사자 사이의 거래는 무효지만 선악불문 제삼자에게3 대항 못함

- 계약해제는 제삼자에게3 대항 못함

· 제 3자란 해제된 계약(등기된 집)을 기초로 새로운 거래(가압류, 가처분, 저당)를 체결하고 완전한 권리(등기, 대항력)를 취득한 자

6) 등기청구권

① 등기청구권이 채권적 청구권인 경우

- 부동산을 매수하였으나 이전등기를 갖추지 못한 경우

· 10년 간 방치하면 등기청구권은 소멸

· 단 매수인이 목적 부동산을 점유하면 이전등기청구권의 소멸시효 진행 정지

· 사용수익하다가 점유를 제삼자에게3 매매해도 소멸시효 진행 정지

- 점유취득시효를 완성한 경우

· 점유를 상실한 때로부터 10년 간 이전등기청구권을 행사하지 않으면 소멸

· 단 점유취득 완성자가 제삼자에게 목적 부동산을 매도하면 권리행사로 간주되어 소멸시효에 걸리지 않음

➁ 등기청구권이 물권적 청구권인 경우

- 계약해제, 명의신탁 해지, 취소, 서류위조로 등기명의인과 실체적 권리가 부합하지 않는 경우

· 매도인 갑이 매수인 을에게 부동산을 매매하여 소유권을 이전등기했으나 매수인의 채무불이행으로 매도인이 계약해제했다면 물권적 청구권이므로 소멸시효에 걸리지 않음

· 등기명의는 을에게 있어도 소유권은 갑에게 자동복귀하므로 갑은 을에게 등기말소청구를 할 수 있음

7) 등기의 추정력

① 등기가 있으면 그에 대응하는 실체적 권리관계의 존재가 추정됨

➁ 등기는 효력 발생요건으로 존속요건은 아님

- 원인없이 불법하게 말소되더라도 소유권은 존속하므로 회복등기 가능

➂ 진정명의회복

- 명의신탁에서 실권리자인 신탁자는 진정명의회복으로 등기회복 가능

- 가장매매에서 가장 양도인은 가장 양수인에게 진정명의회복으로 등기회복 가능

- 서류가 위조되어 등기를 상실한 소유자는 진정명의회복으로 등기회복

➃ 2중 보존등기

- 실제관계부합여부와 관계없이 선등기는 유효, 뒤에 경료된 등기는 무효

· 선등기가 원인무효가 되지 않는 한 후등기는 실체에 부합해도 무효

8) 무효등기의 유용

① 무효인 등기를 유효 등기로 약정하면 그 때부터 유효(소급적용은 불가)

- 소멸된 저당등기의 조건을 갱신 설정하여 새 저당등기로 유용

➁ 등기상 이해관계가 있는 제 3자가 없어야 함

➂ 표제부 표시정보에 대한 등기 유용은 불가능

- 멸실된 건물의 등기를 새롭게 신축한 건물 등기로 유용할 수 없음

9) 중간 생략 등기 : 甲 [최초 매도인] → 乙 [중간매수인] → 丙 [최종매수인]★

① 단속규정위반으로 실체관계에 부합하므로 유효(103조 위반에 해당하지 않음)

- 단, 허가구역 내 토지 매매계약의 중간생략등기는 무효

➁ 3자 합의가 있는 경우 최초 매도인에서 최종 매수인으로 등기할 수 있음

- 미등기 건물을 승계취득자 앞으로 바로 소유권보존등기를 하더라도, 중간생략등기 법리에 따라 유효

- 합의가 있었더라도 매매 당사자는 甲과 乙이며, 甲과 丙으로 변경되지 않음

· 따라서 중간매수인(을)의 소유권이전등기청구권과 최초 매도인(갑)의 소유권이전등기의무와 대금청구권은 소멸되지 않음

- 최초매도인과 중간 매수인 사이에 매매대금을 인상하는 약정이 체결된 경우, 최초 매도인은 인상분 미지급을 이유로 최종 양수인의 소유권이전등기청구를 거절할 수 있음(을에 대한 동시이행항변권)

➂ 중간매수인이 등기청구권을 최종매수인에게 양도하려면 최초 매도인의 승낙(동의)을 얻어야 함(양도 통지 ×)

- 최종매수인은 최초매도인에게 직접 이전등기를 청구할 수 없음

- 이때 중간매수인의 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않음(매매라는 새로운 법률행위를 했으므로)

➃ 3자 합의가 없다면 순차이전 등기해야 함

- 합의 없이 중간생략등기가 경료되었더라도 실체관계에 부합하므로 등기는 유효

➄ 모두 생략 등기도 중간생략등기의 일종

- 미등기건물 매수인이 양수인 명의로 직접 보존등기를 한 경우도 유효함

10) 가등기(예비등기)

① 가등기는 가등기 의무자의 부동산에 새로운 이해관계를 생길 때를 대비하여 채권자가 미리 자신의 채권적 청구권(물권적 청구권 ×)을 보전하기 위해 설정

➁ 가등기만으로는 실체법상 효력이 전혀 없음

- 법률관계(매매)가 존재한다는 추정력도 인정되지 않음

- 본등기 경료 전까지 가등기권리자는 제삼자 명의3 등기 말소를 청구할 수 없음

- 가등기로 보전하려는 등기청구권의 소멸시효는 10년으로 10년 후 제삼자 중간취득자는 가등기 말소를 청구할 수 있음

- 양도인과 양수인의 합의로 가등기도 양도가 가능하며 부기등기로 경료됨

➂ 가등기가 본등기로 경료되면 순위가 가등기 시로 소급, 물권이 변동

- 물권변동의 효력은 소급하는 것이 아니라 본등기를 한 때 발생(순위만 소급)

- 가압류, 소유권 이전 등 가등기와 본 등기 사이의 중간등기가 있는 경우 본등기보다 후순위가 되거나 실효(직권말소)됨

 

 

※ 상기 핵심정리는 2018년 제 29회 부동산 공인중개사 시험 공부를 토대로 작성한 내용임을 유의하시기 바랍니다.