[민법] 물권법 각론 - 2. 소유권

2. 소유권(2문제) - 완전물권(사용권, 처분권)

1) 소유권의 특징

① 물건을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리(완전 물권)

➁ 소유권의 객체는 물건이며 입주권, 분양권 등의 권리는 소유권 불성립

➂ 소유권은 영원하고 기간 제한이 없으며 소멸시효에도 걸리지 않음

➃ 토지 소유권의 범위는 정당한 이익이 미치는 범위에서 지상, 지하에 미침

2) 상린관계(주위 토지 통행권)

① 부동산 소유권과 소유권이 인접한 경우 분쟁회피를 위해 법률규정에 의해 상호 간에 인정되는 법적 권리

- 등기 없이 발생하는 권리로 지상권과 전세권에도 준용

- 임의규정으로 당사자 간 다른 특약이 인정되며 소멸시효에 걸리지 않음

➁ 다른 관습이 있으면 관습이 법률보다 우선인 상린관계

- (흐르는 물이 저지에서 막혔을 때) 소통공사권 공사비용은 고지 소유자가 부담

- 구거 등의 수류지는 자기 소유 토지인 경우 수류 변경, 타인 소유인 경우 불가능

- 인접한 토지 소유자의 담설치는 반반씩, 측량비용은 토지면적에 비례하여 부담

- 경계에 설치한 담, 도랑은 상린자의 공유로 추정하나 일방의 단독비용으로 설치했거나 건물 일부일 때 단독소유

- 경계를 넘은 나무가지는 상린자에게 잘라달라고 요청, 뿌리는 임의 제거 가능

- 경계선 부근에 공작물 설치 시 특별한 관습이 없으면 경계거리는 반미터, 위반했을 경우 인접지 소유자는 구조변경이나 철거청구 가능, 단 완공했을 때는 손배만 가능

- 저수, 배수, 인수를 위한 공작물에 대한 공사청구

- 공유하천 용수를 위한 공작물 설치

➂ 주위토지통행권은 통로 없는 토지(맹지) 소유자가 통로를 개설, 통행할 수 있는 유상 통행권(219조)

- 통로 개설 및 유지비용은 통행지 개설자가 부담

· 통행지 소유자의 승낙이나 등기 없이도 발생하는 권리

→ 소극적 인용 의무 · 통행자가 있더라도 부적합한 경우(먼 경우)에 가능하며 현재 용도에 한함

· 통행지 소유자의 손해를 보상해야 함

· 주위 토지 사용방법이 변화되는 경우 통행로는 이동될 수 있음(cf. 지역권은 이동되지 않음)

· 물권은 아니나 권리이며 배타적 점유는 불가능

· 나중에 맹지에 접하는 공로가 개설되면 통행권은 소멸

- 무상 통행권이 인정되는 경우(220조)

· 토지 분할로 맹지가 발생한 경우 당사자 사이에서만 무상통행권이 적용

· 제삼자의 토지나 승계인에게는 적용 안 됨

- 통행권이 인정되지 않는 경우

· 명의신탁자와 불법 점유자가 주장하는 통행권

· 인근에 우회도로가 있는 경우

· 장래 이용 상황에 대비한 통행권

· 스스로 통로를 막는 건물을 신축한 경우

3) 취득시효★

① 동산의 취득시효

- 일반적으로는 10년간 소유의사로 평온, 공연하게 점유한 경우 소유권 취득

· 훔친 장물

- 5년간 소유의사로 평온, 공연, 선의, 무과실로 점유한 경우 소유권 취득

· 남의 물건을 내 것으로 오해하고 가져온 경우

➁ 부동산의 점유취득시효(20년, 선의무과실 ×)

- 20년간 소유의사로 평온, 공연하게 점유 + 등기→ 원시취득+소급효

- 자주점유는 추정되며 상대방에게 타주점유에 대한 입증책임

- 시효완성으로 소유권이 생기는 것이 아니라 등기청구권이 생김

· 미등기 부동산도 점유자가 등기를 취득해야 소유권을 취득

- 소유자 변동이 없는 경우에는 임의로 기산점을 선택할 수 있으나 변동이 있는 경우에는 임의로 선택하지 못하고 점유개시일로부터 무조건 20년

· 시효완성 전, 소유자가 제삼자에게 부동산을 처분했다면 시효가 계속 진행, 시효완성 당시의 등기명의자에게 등기 요구할 수 있음

· 시효완성 후 소유자가 제 3자에게 부동산을 처분했다면 시효 완성자는 제 3자에게 등기 요구할 수 없음

· 무효등기 명의인은 시효완성자의 등기청구 상대가 될 수 없음

· 소유권이 돌고 돌아 원소유자에게 회복된 경우 시효 완성자는 등기청구권이 유효한 10년 내 등기청구를 요구할 수 있음

· 이중 매매를 준용, 소유자가 시효완성자의 등기청구권을 회피하기 위해 제 3자에게 토지를 매도한 경우 선악불문 유효로 등기권을 청구할 수 없으나 제삼자가 적극 가담한 경우에는 무효로 등기청구 가능

· 소유자가 변동된 시점을 새로운 기산점으로 삼아 2차 취득시효가 완성된 경우 시효 완성자는 제삼자에게3 등기를 요구할 수 있음

· 원소유자가 시효완성을 알고 제삼자에게 처분했다면 불법행위로 인한 손배 청구 가능(계약관계가 없었기 때문에 채무불이행책임은 물을 수 없음)

- 점유 승계인은 점유만 승계, 등기청구권은 승계하지 못하므로 시효 완성한 점유자를 대위해야 등기이전을 청구할 수 있음(직접 청구 불가능)

· 원소유자의 점유기간을 승계, 취득시효를 완성한 경우에는 직접 청구 가능

- 등기 전이라도 시효 완성자는 점유할 권리(권원)가 있으므로 소유자는 손배 청구, 부당이득 반환청구, 건물철거, 대지인도청구 불가능

- 취득시효는 소급하여 원시취득(시효기간 중 발생한 월세는 점유자의 것)

- 부동산에 근저당이 설정되어 있는 경우, 시효 완성자가 소유권이전등기를 경료하면 저당권도 함께 승계됨

➁ 등기청구권 - 채권으로 10년간 방치하면 소멸시효에 걸림

- 단, 시효 완성자가 계속 점유하면 소멸시효에 걸리지 않음

- 점유를 상실하는 경우에도 상실한 날로부터 10년 동안 등기청구권은 유효함

- 등기청구권의 상대는 시효 완성 당시의 진정한 소유자

➂ 부동산의 등기부 취득시효(10년, 선의무과실○)

- 10년간 소유의사로 평온, 공연, 선의, 무과실로 점유하면 소유권을 취득

- 앞사람의 등기기간까지 시효기간으로 승계 인정됨

- 적법 유효한 등기뿐 아니라 무효 등기도 적용됨

- 단 이중 보존등기에서 후등기는 시효완성을 주장할 수 없음

- 적법한 명의신탁이 경료된 토지에 시효를 완성한 경우 시효를 완성한 시점의 수탁자에게는 등기를 청구할 수 있으나, 완성 후 신탁자로 등기명의인이 변경되었다면 시효취득 주장 불가능

➃ 취득시효가 인정/불인정되는 권리 및 물건

취득시효가 인정	불인정
잡종재산, 성명불상자의 토지, 소유권, 지상권, 분묘기지권, 계속되고 표현된 지역권	불계속 불표현된 지역권, 도로 공원 같은 행정재산, 저당권, 집합건물의 공용부분

4) 기타 소유권 취득의 원인

① 무주물 선점(동산만)

➁ 유실물 습득(습득자)

➂ 매장물 발견

➃ 부합

- 2개의 물건을 분리하기 어려운 경우로 인공적, 자연적 원인 모두 해당

· 부합한 물건의 소유권은 부동산 소유자가 취득함(임차인이 설치한 욕실타일)

· 타인의 권원에 의한 부속물은 설치자가 소유(임차인이 설치한 싱크대)

- 동산 간의 부합은 주종 구별이 가능한 경우 주된 동산 소유자의 소유, 주종 구별이 불가능한 경우 부합 당시 가액 비율로 합성물을 공유

- 부동산과 동산이 부합되면 부동산 소유자의 소유, 동산 가격이 부동산 가격을 초과해도 부동산소유자에게 소유권이 귀속됨

부합물(구성부분)	부속물(독립한 물건)
제 3자가 권원없이 심은 수목, 임차인이 설치한 욕실타일	농작물, 건물, 임차인이 설치한 싱크대, 임목법으로 등기된 수목의 집단

➄ 가공

- 원재료를 무단 점유하여 가공한 경우 원칙적으로 원재료 소유자가 소유자나 가공으로 인해 가액 증가가 현저할 경우 가공자 소유

5) 소유권에 기한 물권적 청구권

① 소유자는 점유자에 대해 반환을 청구할 수 있으나 점유자가 점유할 권리(본권)가 있는 경우에는 반환을 거부할 수 있음

➁ 소유자는 소유권을 방해하는 자에게 방해제거를 청구할 수 있고 방해할 염려 있는 행위에 대해 예방 또는 손배 담보를 청구할 수 있음

6) 공동소유(공유)★

① 공유란 1개 물건을 여러 사람이 지분 비율로 소유하는 형태

- 지분은 공유물건 전부에 미치므로 1인이 배타적으로 사용(독점)할 수 없음

· 임차인이 배타적 점유하는 것은 가능

➁ 지분권은 소유권의 비율

- 지분을 처분할 때는 지분처분금지 특약이 있더라도 다른 공유자 동의 없이 처분 가능하나 공유물을 처분, 분할하는 경우는 공유자 전원의 동의 필요

- 지분에 대한 저당권 설정 유효(지상권 설정은 불가능)

- 지분 포기는 의사표시와 등기를 해야 효력 발생

- 공유인 1인이 상속인 없이 사망하는 경우 다른 공유자에게 귀속

· 집합건물의 공용 부분은 국가에 귀속

➂ 공유물 보존행위는 현상을 유지하는 행위로 공유자 각자가 단독으로 할 수 있음

- 공유자 아닌 제삼자가 공유물을 침범한 경우 각 공유자는 단독으로 공유물 전부 인도를 청구할 수 있음

- 공유자 1인이 공유물을 배타적으로 점유하는 경우, 각 공유자는 보존행위로 공유물 전부반환을 청구할 수 있으며 자신의 지분비율에 따라 부당이득반환을 청구할 수 있음

- 공유자 1인이 부정한 방법으로 등기를 이전한 경우, 각 공유자는 1인의 지분을 제외한 나머지 지분만 등기말소를 청구할 수 있음

➃ 공유물 관리행위는 지분의 과반수로 결정

- 과반수 지분권자는 다른 공유자와 협의 없이 공유물의 사용 수익방법을 배타적으로 결정할 수 있음

· 소수 지분권자는 과반수 지분권자에게 부당이득반환 청구 가능

- 과반수 지분권자에게 사용 수익을 허락받은 제삼자의 점유는 적법함

- 과반수 지분권자는 임대차계약, 해지, 갱신거절을 단독으로 결정할 수 있음

- 공유자 간 공유물에 대한 사용수익, 관리 특약은 지분의 승계인에게 승계되나 지분의 과반수 결정으로 변경될 수 있음

· 단, 지분권을 본질적으로 침해하는 특약(1인의 독점 사용)은 승계되지 않음

➄ 공유물 처분행위는 전원 동의 필요

- 과반수 지분권자라 하여 나대지에 건물을 신축하는 등의 행위는 관리 범위를 뛰어넘는 처분행위로 전원 동의 필요

· 신축시 다른 공유자가 철거 청구 가능

- 공유자 1인이 공유부동산을 제삼자에게 매매한 것은 유효(타인권리 매매)

- 공유자 1인은 다른 공유자의 지분권을 단독으로 주장할 수 없음

➅ 공유물 분할

- 각 공유자는 분할금지특약이 없는 한 분할청구 가능

· 청구는 각자, 분할결정은 전원동의

- 공유물 분할금지특약은 등기해야만 제 3자에게 대항할 수 있음

- 집합건물의 공용 부분,, 담 또는 경계는 공유물 분할청구 금지 대상

- 협의분할(전원 참석)과 조정분할은 등기 필요, 재판상 분할은 등기 없이도 효력 발생

- 분할 시 공유에서 단독소유로 전환(비소급)

· 각 공유자는 분할로 인해 취득한 물건에 대해 담보책임

· 설정된 저당권은 분할된 토지에 각각 분산하여 존속

➆ 공유관계와 법정지상권

- 공유자 1인이 과반수 지분권자의 동의를 얻고 건물을 신축하여도 관습상 법정지상권은 비성립

- 공유자 1인이 공유 토지 위에 건물을 신축하여 토지지분만을 전매한 경우 관습상 법정지상권은 비성립

- 공유자 중 1인이 소유한 건물 있는 대지가 분할로 단독소유로 바뀐 경우는 관습상 법정지상권 취득

➇ 총유는 권리능력 없는 사단이 단체 명의로 소유한 형태(사실상 법인소유)

- 처분권한은 사단에게만 있으며 총회 결의에 따름

· 종중, 교회, 사찰, 동창회 등

 

 

※ 상기 핵심정리는 2018년 제 29회 부동산 공인중개사 시험 공부를 토대로 작성한 내용임을 유의하시기 바랍니다.